"Tea party at Sir Michaël's". Atmosphère toujours très raffinée parmi des hôtes très cultivés.

Après quoi je reprends la route. "Back to basics, back to Normandy !"

Honte à moi, j'avais complètement oublié que c'est aujourd'hui l'anniversaire de Carole :

Il est clair que Carole s'épanouit pleinement dans ce rôle de grand-mère qu'elle tient, à l'évidence, à la satisfaction générale.

Les tanneries. L'endroit n'a pas beaucoup changé.😉

N.D.L.R. : Lieu de promenades avec Guguss.

Les années passent et les rapports de force (mauvaise expression) au sein de la famille évoluent.

Désormais, les rassemblements familiaux (tribaux, comme je les appelle avec un sens particulier des convenances) se font chez mon aîné et non plus dans le salon de 60 m2 (la même surface qu'au manoir favori) dont Carole disposait avant qu'elle ne se restreigne en acceptant de grimper d'un étage.

"Sic transit gloria mundi".

Une défection inattendue et incompréhensible me fait me demander si une réunion programmée pour le 7 février se passera bien pour mon matricule, l'"assistant" espéré n'ayant jamais brillé à mes yeux pour son courage, pour autant que je puisse en juger. Aurait-il eu vent de quelque chose qui devrait m'inquiéter ? Ou devrais-je voir dans son absence de réponse à mes efforts la confirmation de sa bien curieuse conception de son rôle ?

Donc je gamberge et l'exprime ici à ma façon, au risque de me faire bien voir par d'autres personnes dont j'apprécie l'écoute et qui font leur boulot.

Quand les parents vont au spectacle, les grands-parents sont requis pour garder les petits-enfants sages :

La mairie du 16ème se trouve à mi-distance entre les appartements de Carole et de notre aîné. Une intéressante exposition d'agrandissements de gravures anciennes du quartier y est actuellement visible du trottoir :

Très bonne assemblée générale de copropriété à Paris. Trois heures trente de réunion, après un très gros travail préparatoire. Excellent climat. J'avais placé le débat sur le terrain de la méthodologie. Toutes les règles à appliquer ont fait l'objet d'un consensus, y compris sur le contenu des tableaux récapitulatifs. Sur ces bases, le voisin a bien voulu se charger de préparer une version finale des comptes que je me bornerai à vérifier par sondages. Je reprends la position de syndic de l'immeuble afin de m'assurer que nous fonctionnons sur de bonnes bases, y compris sur le plan formel, avant de transmettre le cas échéant le flambeau à un syndic professionnel dans trois ans.

La dernière A.G. formelle datait de 1998. Les comptes de détail auront ainsi été repointés et mis au carré sur toute la période postérieure à 2008, pendant laquelle je n'avais plus tenu la comptabilité de cette petite copropriété.

P.S. (à 20 h 30) : Une promenade en fin d'après-midi, pour aller prendre livraison d'une commode que je n'ai finalement pas achetée, m'a donné l'occasion de faire la connaissance d'un administrateur de biens. J'ai pu évoquer avec lui deux questions abordées au cours de l'A.G. :
- que serait le coût d'un syndic professionnel ? Il paraît que c'est fonction du nombre de logements dans la copropriété ; pour 4 logements, il faudrait compter 2 000 €/an ;
- quand une A.G. a voté la vente de droits à construire, que le prix de ces droits à construire a été réglé et que le nouveau règlement de copropriété, postérieur aux travaux, a été enregistré, y a-t-il lieu encore de faire enregistrer la cession des droits à construire ? En première analyse, la réponse serait négative. Dans le cas d'espèce, la cession des droits à construire date de 25 ans, de sorte qu'on approche en tout état de cause de la prescription trentenaire. Pour bien faire, il faudrait s'assurer de cette interprétation auprès d'un notaire. Si du moins l'on ne veut pas se contenter que je vive encore 5 ans, ce que je souhaite également à l'ensemble des copropriétaires de ma résidence principale (au sens fiscal du terme).

Visite de chantier matinale (car il ne faudrait surtout pas perdre la main) :

On me dit qu'il y a déjà des candidats sérieux à la location. Affaire à suivre.

"Hodie, habemus internetum in Lutecia !"

Voici donc franchi un obstacle majeur à mes retours à Paris.

(Début de citation)

De : Pierre-Paul Fourcade <penadomf@msn.com>
Envoyé : samedi 25 janvier 2020 00:11
À : Mon notaire
Cc : C.F. ; W.F. ; T.F.
Objet : Signalé - VENTE PONTORSON - Conséquences fiscales pour moi

Maître,

Pourriez-vous me dire si, comme moi, vous comprenez que je n'aurai pas de d'impôt sur les plus-values à payer à la suite de la vente espérée (dont le compromis a été signé aujourd'hui, dans la rédaction souhaitée par le candidat acquéreur...) ?

Je confirme que je n'ai pas opté, au titre de la SCI, pour l'IS et que j'ai constamment loué depuis une quinzaine d'années (aux vacances de location près, rares et indépendantes de ma volonté). La somme du prix d'achat de l'immeuble par ma SCI (223 407,24 €) et du montant des travaux de départ (194 649,52 €), sans même parler des travaux d'entretien qui ont suivi, est de 418 056, 76 €, c'est-à-dire supérieure au produit que la SCI retirerait de la vente espérée (... €).

Je ne comprends plus grand chose aux notions de "déficit global" et autres raffinements fiscaux (...). Mais il a pu arriver, au cours de cette quinzaine d'années, que Pontorson se traduise pour moi, après prise en compte de l'amortissement "Robien ancien", par un déficit, certes petit par rapport à celui du MH, mais que je n'ai pas dû oublier de faire valoir auprès du fisc.

Faut-il que je le vérifie pour calculer une éventuelle plus-value imposable et que serait-elle, et fiscalisée comment ?

Philippe (...), résident secondaire à (...) où sa famille était implantée, a été mon élève à l'E.N.A., peut-être même en fiscalité, domaine où il a fait carrière (il est actuellement le chef du secteur fiscal chez (...)). Il est devenu un ami.

Cordialement,

PPF

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De : Philippe (...)@avocats.pwc.com>
Envoyé : vendredi 24 janvier 2020 20:14
À : Pierre-Paul Fourcade <penadomf@msn.com>
Objet : Re: VENTE PONTORSON

Mais vous êtes jeune! Vous auriez été à la soirée d'hier, vous en seriez convaincu.

Pour la plus-value, si vous avez respecté l'engagement de location de 9 ans (lié à l'application du Robien), la sortie des fonds de la SCI n'est soumise à aucune fiscalité supplémentaire que l'imposition de la plus-value sur la vente du bien (que le notaire calcule) pour autant que vous me confirmiez 1/ que vous vendez l'immeuble et non les parts de SCI et 2/ que cette SCI n'a pas opté pour l'impôt sur les sociétés.
Le seul point est que si vous aviez déduit sur votre revenu global des déficits fonciers imputables à ces biens, la déduction correspondant à l'amortissement Robien pourrait être remise en cause (pour la partie provenant de cet amortissement). Mais je crois que le déficit qui remonte sur votre revenu global n'est pas celui de la SCI. Mais cette reprise n'intervient que si l'engagement de conservation ou de location n'est pas respecté (y compris en cas de prolongation si vous avez demandé à bénéficier d'une prolongation au delà des 9 ans). Mais il me semble que ce n'est pas votre cas.

Philippe

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Le ven. 24 janv. 2020 à 18:11, Pierre-Paul Fourcade <penadomf@msn.com> a écrit :

Compromis signé. Ces jeunes sont sans doute trop malins pour moi...

Philippe, je crois que je vais encore vous importuner. Cette fois avec la fiscalité applicable à la sortie des fonds de la SCI familiale, une fois la vente réalisée. Sachant que le prix de vente sera inférieur à la somme du prix d'achat et des travaux. J'étais sous "Robien ancien". L'IR a été réglé sur ce que de droit. Comment se calcule la plus-value s'il y en a une ici, ce dont je ne suis même pas fichu de me rendre compte ? Et, s'il y en a une, comment est-elle taxée ?

Amitiés,

PPF
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De : Philippe (...)@avocats.pwc.com>
Envoyé : vendredi 24 janvier 2020 18:02
À : Pierre-Paul Fourcade <penadomf@msn.com>
Objet : Re: VENTE PONTORSON

It's a long way...

Sur l'appartement que je viens de céder, "l'acompte" était d'à peu près 5%.
C'est moins que 10% mais c'est plus que 0,72.

J'ai voulu faire un saut à la soirée des anciens de l'ENA hier soir. Je suis certes arrivé vers 20h30 mais j'ai constaté que, cette année, la moyenne d'âge devait tourner autour de 80 ans.Où étaient les plus jeunes?

Amitiés

Philippe (...)

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Le ven. 24 janv. 2020 à 05:51, Pierre-Paul Fourcade <penadomf@msn.com> a écrit :

La version du compromis transmise hier indique pour la première fois le montant du séquestre : 3 000 €, soit 0,72 % du prix de vente.

Ce montant est parfaitement ridicule. Il faut au moins 10 % du prix de vente.

A défaut, pas de signature du compromis possible en l'état du dossier.

(Fin de citation)

Et maintenant, retour pour moi aux délices ô combien intenses (et pas épuisées pour un bon moment encore) du rétablissement de la comptabilité de notre copropriété parisienne.

Programme d'aujourd'hui : début d'A.G. de copropriété. En raison de la masse d'infos à traiter et du souk ambiant, cette séance sera essentiellement méthodologique et devra être reprise à une date à déterminer, laissant au voisin et à moi le temps d'arriver enfin, par des échanges de courriels passionnants et itératifs, à des états mutuellement acceptables. Tout cela à partir du capharnaüm actuel, j'insiste là-dessus. Ô joie !

(Début de citation)

De : Pierre-Paul Fourcade <penadomf@msn.com>
Envoyé : vendredi 24 janvier 2020 23:36
À : Guillaume Gendraud <guillaume.gendraud@tenqi.fr>
Objet : TR: Connexion

Donc, si je comprends bien, je ne peux pas, à partir de l'observation que je faisais dans la "tour de contrôle", conclure que quelqu'un est effectivement entré dans ladite zone "Gamma".

Dommage, car cela aurait expliqué certaines choses.

En tout cas, merci et bonne soirée !

PPF

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De : Guillaume Gendraud <guillaume.gendraud@tenqi.fr>
Envoyé : vendredi 24 janvier 2020 19:40
À : Pierre-Paul Fourcade <penadomf@msn.com>
Objet : Re: Connexion

Quiconque qui, dans le site public, clique dans le menu "Privé" / "Chantier" arrive sur la page https://www.chaslerie.fr/connexion/Gamma qui lui demande la saisie du mot de passe :

Je pense que c'est cette tentative d'accès que vous voyez. Le visiteur en question n'ayant pas le mot de passe est reparti sur une autre page.
C'est pour cela que justement nous avions mis en place les enregistrements que j'ai, pour différencier les accès à la page de saisie du mot de passe, de la saisie réelle du mot de passe.

Numériquement,

Guillaume "Matrix" Gendraud
Conseil, expertise et développement technique
https://www.tenqi.fr
06.16.53.69.37

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De : Pierre-Paul Fourcade <penadomf@msn.com>
Envoyé : vendredi 24 janvier 2020 17:45
À : Guillaume Gendraud <guillaume.gendraud@tenqi.fr>
Objet : RE: Connexion

A celle-ci, la 87 ème de la partie de la "tour de contrôle" qui recense les pages "individualisées" hier :

Comme vous le savez, "Gamma" désigne le sous-onglet "Privé/Chantier".

Je m'étonne de ne pas le voir sur votre propre relevé.

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De : Guillaume Gendraud <guillaume.gendraud@tenqi.fr>
Envoyé : vendredi 24 janvier 2020 17:38
À : Pierre-Paul Fourcade <penadomf@msn.com>
Objet : Connexion

Bonsoir,

Voici les dernières connexions aux espaces protégés enregistrées sur le site Internet :

Savez-vous à laquelle vous faites référence ?

Numériquement,

Guillaume "Matrix" Gendraud
Conseil, expertise et développement technique
https://www.tenqi.fr
06.16.53.69.37

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De PPF à Guillaume GENDRAUD, par S.M.S. à 13 h 13 : "Bonjour Guillaume ! Pourriez-vous me renseigner sur la personne qui a dû se connecter hier à la partie "Gamma" du site ? Et à quelle heure l'aurait-elle fait ?"

(Fin de citation)

En mon absence, Igor, privé de l'engin repris ce matin par Sébastien LEBOISNE, et peu enclin à jointoyer des murs aujourd'hui, a pris l'initiative de ranger la cour. Il a déplacé tous les pavés et granits qui la jonchaient. Ce soir, on y voit plus clair :

Et il faut bien l'admettre, il y a de grandes zones où le pavage d'origine a disparu (les lacunes) mais il y en a d'autres, encore plus grandes, qui n'ont jamais dû être pavées : à l'emplacement de l'ancienne "aile en retour", bien sûr, mais aussi à l'Ouest et au reste du Nord de la cour.

Quand je suis rentré, j'ai trouvé Igor en train de découper la lame de l'ancien grand godet de la mini-pelle, en vue de le souder sur celui que j'ai acheté dernièrement.

Il est dix-sept heures. Me voici de retour de Pontorson où le compromis a été signé. Non que le texte ait été amélioré en ma faveur mais parce que les candidats acquéreurs m'ont fait bonne impression : jeunes, entreprenants, informés et vigilants dans leur approche, ayant réponse à tout, conscients des faiblesses de leur dossier mais sachant mettre en avant, face à moi (d'ailleurs sur les rotules), des arguments pertinents. Donc j'imagine qu'ils sauront en faire autant face à leur banquier. Réponse de celui-ci prévue dans trois semaines. On devrait alors savoir si ça passe ou ça casse.

J'ai donc accepté de leur donner le droit de me le montrer.

Mes archives sont bien tenues : j'ai retrouvé sans difficulté le compromis que j'avais signé en vue de l'achat de "Pontorson" ; c'était le 22 février 2004 :
- le séquestre portait sur 3,5 % du prix d'achat,
- la condition suspensive relative au financement faisait état d'un emprunt à hauteur de 99 % du prix d'achat ;
- les honoraires de négociation étaient à ma charge, en ma qualité d'acquéreur.

Sébastien LEBOISNE est venu ce matin prendre les mesures des lucarnes du colombier :

Pour ce qui concerne la fourniture de planches pour dissimuler le "Skytech" des écuries sans cacher les chevrons (à l'instar de ce qu'Igor termine dans le colombier), je lui ai donné mon accord sur une quantité de 20 m2 afin qu'il puisse affiner son devis.

Avec l'aide d'Igor, il a pris les mesures du boîtier à prévoir derrière la fontaine à installer sur le mur Nord de la cour, près du passage vers l'arrière-cour.

Enfin, il a récupéré le compresseur et un projecteur laissés par son compagnon sur notre chantier favori. Il va donc falloir que j'achète un compresseur pour permettre à Igor de poursuivre sa tâche de menuiserie entre les chevrons.

Il est ainsi probable que, dans l'immédiat, je doive redéployer Igor sur d'autres travaux. Comme le jointoiement des murs à l'intérieur du rez-de-chaussée du colombier.

Il m'apparaît utile d'expliquer une nouvelle fois quelques règles de fonctionnement de notre site favori et leurs raisons.

Il y a deux grandes catégories de pages dans ce site, les pages accessibles sous l'onglet "Privé" et les autres.

Seules deux personnes ont accès à toutes les pages du site, ainsi qu'à sa "tour de contrôle". Il s'agit de Guillaume GENDRAUD, qui m'assiste pour l'entretien du site (il est en charge de toute la partie non visible, c'est-à-dire les logiciels qui le sous-tendent) et moi.

Parmi les pages "Privé", il y a actuellement quatre sous-catégories étanches entre elles, chacune protégée par un mot de passe différent :
- "PPF dans le texte" n'est accessible qu'à Guillaume et moi ;
- "Chantier" n'est accessible qu'à M. LESCROART, en sa qualité d'assistant à la maîtrise d'ouvrage (en plus de nous deux) ;
- "15 JJ" n'est accessible qu'à notre voisin à Paris, Carole et nos deux fils (en plus de nous deux) ;
- le reste des pages "Privé" a vocation à être accessible à Carole, nos deux fils et Anne-Violette (en plus de nous deux) ; à ce jour, j'ai communiqué le nouveau mot de passe correspondant à cette seule dernière.

L'intérêt pour moi de mettre un message sur le site tient notamment à la facilité pour le retrouver qu'offrent les deux moteurs de recherche du site, le public et celui de la "tour de contrôle".

(Début de citation)

De : Pierre-Paul Fourcade <penadomf@msn.com>
Envoyé : vendredi 24 janvier 2020 05:51
À : (L'agent immobilier)
Cc : (Mon notaire) ; C.F. ; W.F.
Objet : RE: Compromis FOURCADE/(...)

La version du compromis transmise hier indique pour la première fois le montant du séquestre : (...) €, soit 0,72 % du prix de vente.

Ce montant est parfaitement ridicule. Il faut au moins 10 % du prix de vente.

A défaut, pas de signature du compromis possible en l'état du dossier.

(FIn de citation)

(Début de citation)

De : Pierre-Paul Fourcade <penadomf@msn.com>
Envoyé : vendredi 24 janvier 2020 03:01
À : (L'agent immobilier)
Cc : (Mon notaire) ; C.F. ; W.F.
Objet : RE: Compromis FOURCADE/(...)

Je persiste à trouver que l'interdiction qui me serait faite, en contrepartie d'un séquestre d'un montant ridicule, de relouer les lots qui redeviendraient disponibles est très étrange. Le bien vendu est un investissement locatif, faut-il le rappeler ? Quel est donc le but poursuivi par l'acquéreur en réclamant cette clause qui pourrait me pénaliser fortement ?

J'y vois en effet le risque d'affaiblir ma main au cas où il chercherait à faire traîner le dossier en vue de renégocier le prix à la baisse. Ce risque me paraît d'autant plus élevé que les conditions de la clause suspensive relative au financement sont, en l'état du dossier, sources de grands doutes sur la réalité du sérieux de cet acquéreur et de ses intentions face à moi.

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De : Pierre-Paul Fourcade <penadomf@msn.com>
Envoyé : vendredi 24 janvier 2020 02:41
À : (L'agent immobilier)
Cc : (Mon notaire) ; C.F. ; W.F.
Objet : RE: Compromis FOURCADE/(...)

Madame,

Vous m'avez transmis l'annexe 2 du projet de compromis et je vous ai fait part de mes commentaires.

Quelle est l'annexe 1 ? Je désirerais en vérifier le contenu en tout état de cause.

Y a-t-il d'autres annexes ? Si oui, m'en donner la liste et, si nécessaire, me les communiquer.

PPF

(Fin de citation)