Transmission du patrimoine

Pierre-Paul FOURCADE
rédigé le Mercredi 12 Janvier 2022
Désultoirement vôtre ! - Transmission du patrimoine
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Il ressort d'un courriel que mon aîné m'a adressé ce matin qu'il progresse dans sa compréhension des contraintes et autres particularités de la détention d'un monument historique comme la Chaslerie.

Il m'indique en effet préparer une simulation financière "pour qu’on puisse avoir une discussion concrète sur la suite".

Je lui ai donc ouvert mes comptes.
Pierre-Paul FOURCADE
rédigé le Jeudi 13 Janvier 2022
La SVAADE (travaux) - Désultoirement vôtre ! - Transmission du patrimoine - La SVAADE
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(Début de citation)

De : Pierre-Paul Fourcade <penadomf@msn.com>
Envoyé : jeudi 13 janvier 2022 19:20
À : Me Xavier MEYER
Cc : Hugues HOURDIN ; C. F. ; T. F.
Objet : RE: Modification Article IX du bail à la SVAADE.

Cher Maître,

Merci pour cette réécriture d'une clause où la brièveté de la rédaction avait à tort été préférée à l'exactitude juridique.

Ci-joint la version "2-quinquies" du Bail qui en résulte.

Pour ce qui concerne l'aspect testamentaire, il sera temps d'en traiter lorsque mon aîné aura suffisamment avancé, dans ses réflexions en cours (à condition qu'elles ne durent pas trop longtemps), pour que nous puissions acter notre accord sur son "relais" (ce que, comme chacun le sait, je souhaite aussi tôt que possible désormais).

Bien cordialement,

PPF

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De : Me Xavier MEYER
Envoyé : jeudi 13 janvier 2022 15:15
À : penadomf@msn.com <penadomf@msn.com>
Objet : Modification Article IX du bail à la SVAADE.

Cher Monsieur
Comme convenu, je vous propose infra une nouvelle rédaction de la modification que vous souhaiteriez pour le deuxième alinéa de l'article IX du bail :

Article IX - RESILIATION

... (inchangé) ...
Le présent bail se trouverait résilié de plein droit dans les hypothèses suivantes :
- Dissolution de l'association "Preneur",
- Incapacité de l'une ou l'autre des personnes composant le "Bailleur" à ce jour, comme de leurs ayants cause pour quelque titre que ce soit dans cette qualité par la suite,
- Décès de l'une ou l'autre des personnes composant le "Bailleur" à ce jour, comme de leurs ayants cause pour quelque cause que ce soit dans cette qualité par la suite, mais, seulement dans le cas où leur succession ne comporterait aucun héritier acceptant en ligne directe descendante.
Il est en outre convenu que pour le cas de vente par le "Bailleur" aux présentes, comme par ses ayants cause à quelque titre que ce soit dans cette qualité par la suite, de plus de soixante-dix pour cent (70%) de la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) des bâtiments loués, l'acquéreur, sauf s'il est un descendant dudit "Bailleur", pourra, si bon lui semble, expulser le "Preneur" en vertu du présent bail et conformément à l'article 1743 du Code civil, à condition cependant d'exercer cette faculté dans les six mois de la date de l'acte authentique de vente. Dans ce cas, ledit "Bailleur"alors vendeur pourrait devoir au "Preneur" une indemnité de résiliation qui serait déterminée conformément aux stipulations ci-après convenues.

... (inchangé) ...

J'espère que cette clause vous donnera satisfaction, dans la mesure où elle permettra de se libérer du bail dans la situation difficile où l'instigateur de " l’œuvre La Chaslerie" ne serait plus en mesure de la diriger pleinement en cas d'incapacité, de maintenir ladite œuvre par le bail en cas d'héritier en ligne directe appelé, comme successeur à la personne, de poursuivre cette œuvre et d'en favoriser fiscalement la transmission par une valeur vénale louée, et dans la mesure où l'acquéreur ne serait pas un héritier présomptif devant être en tant que tel appelé à poursuivre l’œuvre de son auteur, de pouvoir vendre libre, l'acquéreur pouvant dans un certain délai opter entre la fin du bail ou non, selon son intérêt à continuer l’œuvre de son vendeur.
Je me permets d'ajouter à votre endroit qu'une disposition testamentaire pourrait instituer légataire particulier l'un de vos enfants, pour lui permettre, si cela s'avérait judicieux et désiré, de recueillir avec certitude le bien objet de l’œuvre sans être soumis à l'aléa d'une indivision et d'un partage avec des cohéritiers. Dans la mesure où le bien objet de l’œuvre a été apporté à une société, le legs porterait sur les parts sociales correspondantes (il faudrait alors examiner la clause d'agrément prévue aux statuts afin de la modifier le cas échéant en vue de ne pas faire dépendre un tel legs de l'avis des associés). Enfin, il conviendrait alors de réfléchir si un tel legs serait stipulé simplement rapportable, c'est à dire seulement attributif en nature et imputable sur la vocation successorale du légataire, ou s'il devrait être préciputaire (soit hors part), ce qui serait le cas à défaut de stipulation particulière.

Restant à votre disposition, pour en parler, je vous prie de croire en mes sentiments les meilleurs.

X. MEYER

(Fin de citation)
Après que j'ai eu subitement l'idée de téléphoner hier, à 7 heures du matin, à un architecte du patrimoine disposant de l'ancienneté requise par les textes, un accord oral de principe a été trouvé entre lui et moi pour qu'il assure dans les meilleurs délais la maîtrise d’œuvre de la restauration des menuiseries extérieures du logis ainsi que de travaux annexes comme ceux liés à la problématique des "poutres pourries".

En application de l'accord récemment intervenu entre la région Normandie et moi, je serais pour ma part habilité à exercer la maîtrise d'ouvrage de ce chantier en liaison avec "La SVAADE", étant entendu que je souhaite que mon aîné tire rapidement les conséquences de ses dernières réflexions relatives à ma succession dans ce rôle dont je crois avoir épuisé tous les charmes.

Il me reste toutefois à convaincre la D.R.A.C. de Normandie que toutes les conditions sont désormais réunies pour qu'ils se décident à subventionner dès que possible ces travaux (et quelques autres) au nom de l'Etat.
Pierre-Paul FOURCADE
rédigé le Jeudi 17 Février 2022
Désultoirement vôtre ! - Transmission du patrimoine
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Si je devais résumer la discussion avec mon aîné, je dirais que le sujet paraît suffisamment dépassionné pour que nous puissions désormais nous mettre d'accord tant sur l'esprit que sur les principales modalités de la transmission envisagée.

En d'autres termes, les échanges sont constructifs et, même s'ils doivent encore se poursuivre le temps que mon aîné clarifie certaines hypothèses qui lui sont propres, je peux, d'ores et déjà et sans gros risque d'erreur, considérer que le relais sera bel et bien assuré.

C'est en fait ce que j'attendais (depuis longtemps).
Pierre-Paul FOURCADE
rédigé le Samedi 19 Février 2022
Désultoirement vôtre ! - Généalogie et sagas familiales - Transmission du patrimoine
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Il y a trois jours (le lendemain de notre importante conversation), j'ai proposé à mon aîné de donner la priorité à la restauration de l'aile Ouest. Plusieurs raisons me paraissent pouvoir appuyer cette recommandation :
- l'existence d'une S.C.I. nue-propriétaire du colombier et des écuries, aux parts peu valorisées en l'état du chantier, ce qui minimiserait son débours au titre de l'achat ;
- le caractère avancé - sauf sur les fluides - des réflexions sur les aménagements intérieurs ;
- donc la possibilité, à mise de fonds égale, de faire jouer au maximum, et rapidement, le régime fiscal des monuments historiques.

Mon aîné a immédiatement rejeté ces perspectives, en réitérant avec force l'idée que jamais pour lui la fiscalité ne jouera dans ses choix un rôle aussi important que pour moi. Il déclare que sa priorité sera de restaurer le logis et me répète qu'il entend être pleinement propriétaire.

C'est un point de vue qui me semble parfaitement justifié pour quelqu'un qui, comme lui et contrairement à moi, entend, "en bon père de famille", faire passer le confort de ses proches avant toute autre considération.

Ceci est susceptible de m'amener à réorienter l'usage que j'entends donner à mon épargne résiduelle.

Ainsi, au lieu de m'attacher pour ma part à aménager la ferme et la cave, je vais sans doute me focaliser sur la cave où les deux principaux problèmes encore à résoudre concernent l'isolation thermique et le dessin de l'escalier intérieur, sujets que j'entends traiter aussi bien que possible.

Quant aux sommes que je n'aurais pas investies dans la ferme, je pourrai toujours les affecter aux travaux intérieurs de l'aile Ouest où m'attend (pour combien de temps encore ?) le "bureau-bibliothèque-de-mes-rêves"...
Pierre-Paul FOURCADE
rédigé le Lundi 21 Février 2022
Désultoirement vôtre ! - Transmission du patrimoine - Economie - Anecdotes
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Il est juste que je signale l'importance et l'efficacité de Patrice BESSE, grand professionnel de l'immobilier de châteaux (à mon avis le plus grand, et de loin, en France actuellement) qui a su, après être venu dialoguer avec moi à la Chaslerie le 7 décembre dernier, trouver les mots pour convaincre mon aîné que la vente du manoir favori serait une ânerie et qu'en l'état du chantier, il pouvait me relayer dans des conditions acceptables pour lui.

Le 31 janvier dernier, mon aîné m'a écrit, via "WhatsApp" : "Ai eu Besse au téléphone à l'instant. Très agréable et constructif. C'est la première fois que je rencontre un agent immobilier qui fait tout pour que la vente ne se fasse pas."

Je rends ici cette citation publique car il n'est pas, selon moi et compte tenu du contexte, de plus bel hommage aux qualités humaines et professionnelles de Patrice BESSE !

P.S. (à 8 h 30) : Patrice BESSE, que j'ai informé de ce message, me répond :
"Merci monsieur,
Je n’ai fait que ce qui m’a semblé le mieux pour votre propriété.
Bien cordialement
Patrice Besse - Agence Patrice Besse

tel +33 06 19 67 16 61 

www.patrice-besse.com


Que j'aimerais que toutes les personnes qui ont à connaître de ce chantier parce que des textes y obligent aient la même priorité !
Pierre-Paul FOURCADE
rédigé le Mercredi 9 Mars 2022
La SVAADE (animations et visites) - Désultoirement vôtre ! - Transmission du patrimoine - La SVAADE
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Il y a une dizaine d'années, un congrès national de notaires organisé à Montpellier s'était penché sur les questions de transmission du patrimoine. Xavier MEYER en était vice-président du comité d'organisation. Il y avait d'ailleurs invité Dona SEVENE (que nous recevrons à la Chaslerie fin juin prochain) à se produire en concert, ce qui avait eu, paraît-il, un grand succès.

Xavier m'a informé hier que, dans le prolongement de ce congrès de Montpellier, des notaires venant "des quatre coins de l'Hexagone" devraient se retrouver prochainement à Domfront sur sa recommandation. Il souhaiterait les amener à la Chaslerie pour que je leur fasse état de mon expérience et de mes réflexions sur la délicate question de la transmission familiale de monuments historiques.

J'ai bien sûr donné mon accord de principe.
(Début de citation)

De : Meyer Xavier
Envoyé : vendredi 11 mars 2022 14:44
À : Pierre-Paul Fourcade <penadomf@msn.com>
Objet :

Cher Pierre-Paul
Puisse le projet de cette porte monumentale signifier, par l’avenue que vous tracez, l’entrée effective et active de votre fils aîné dans le dossier de « La Chaslerie » porté par vous à bout de bras depuis si longtemps !
Amicalement.
Xavier Meyer

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De : Pierre-Paul Fourcade <penadomf@msn.com>
Envoyé : vendredi 11 mars 2022 13:42
À : Meyer Xavier
Objet : RE: Divers

Cher Xavier,

Vous ne serez pas surpris que mes priorités soient un peu différentes à propos de cette démarche. J'y vois surtout deux avantages :
- mettre un peu de pression sur (...) ; il est vrai que la "conjoncture" n'incite guère à l'optimisme, ni lui, ni personne ;
- me mettre en position, si possible, de solliciter pour cette allée des subventions de la région (20 %, ce n'est pas rien).

Quant à l'Udap, elle reçoit les demandes de permis et d'autorisations et peut donner son avis à la Drac.
Normalement, pour ce dossier, il ne devrait pas y avoir de problème. C'est en tout cas ce que j'imagine.

Amicalement,

PPF

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De : Meyer Xavier <axmeyer@hotmail.com>
Envoyé : vendredi 11 mars 2022 13:30
À : Pierre-Paul Fourcade <penadomf@msn.com>
Objet : Divers

Cher Pierre-Paul
Je vous félicite de votre démarche auprès de la D.R.A.C., notamment concernant la porte monumentale de l’avenue. Cela sécurise l’opération à l’égard non seulement de l’Administration mais également des tiers … De plus, malgré le caractère fastidieux de ces formalités, cette réglementation permet de garantir l’environnement du bâti de qualité et d’avoir une action contre ceux qui détruisent le patrimoine par des constructions et des démolitions sauvages…
Quant à la question du champ de compétence de l’ UDAP, j’avoue ne pas savoir ce qu’il en est désormais suite à vos échanges …
Amicalement.
Xavier Meyer

(Fin de citation)
Pierre-Paul FOURCADE
rédigé le Jeudi 17 Mars 2022
Désultoirement vôtre ! - Transmission du patrimoine
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Mon aîné vient enfin de bouger hier soir. Après mes récentes manifestations d'anxiété, il m'a écrit, via "WhatsApp", qu'avec son épouse, "nous en avons longuement discuté et il y a certaines questions qui restent ouvertes et pour lesquelles nous ne pouvons pas définir les réponses seuls. Nous devrions nous voir pour en parler tous ensemble."

J'ai répondu : "Bien. A votre disposition n'importe quand à la Chaslerie. Si ce devait être à Paris, je pourrais le 24 au soir, avant mon opération."

P.S. (du 18 mars 2022 à 5 heures) : Trop occupé par ses activités professionnelles et les voyages qu'elles entraînent, mon aîné renvoie ce rendez-vous à plus tard.

La transmission du patrimoine est un art simple et tout d'exécution...

P.S. 2 (du 21 mars 2022 à 14 heures) : Ma patience ayant des limites, je prépare, avec l'accord de Carole, le dossier de vente.
Pierre-Paul FOURCADE
rédigé le Mercredi 23 Mars 2022
Désultoirement vôtre ! - Transmission du patrimoine
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Echange, hier soir et via "WhatsApp" avec l'épouse de mon aîné :

Elle (à 21 h 14) : Bonsoir je comprends que vous venez à Paris le 24. Voulez-vous passer à la maison pour qu'on discute de la Chaslerie ? Tibo n'est pas là mais c'est plus moi qui ai des questions.

Moi (à 21 h 33) : Je tâcherai de venir vous voir, toi et les petits croûtons.

Elle (à 21 h 33) : OK. Parfait. Je serai là pour 19 h 30 au plus tard.
Pierre-Paul FOURCADE
rédigé le Mercredi 23 Mars 2022
Désultoirement vôtre ! - Transmission du patrimoine - Anecdotes
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Pierre BOULLE, l'"Assurancetourix du Domfrontais" comme j'appelle cet ancien directeur du "Publicateur Libre", est très fine mouche. Dès ce matin, il a tenu à ce que je fasse visiter de fond en comble la Chaslerie à un agent immobilier de ses amis (ancien membre de l'équipe de France de cyclisme sur route lors des Jeux Olympiques de Munich) qui pourrait avoir, dans sa clientèle, un acheteur étranger très sérieux et recherchant activement à faire l'acquisition de ce type de monument par ici.

Affaire à suivre.
Pierre-Paul FOURCADE
rédigé le Vendredi 25 Mars 2022
Désultoirement vôtre ! - Transmission du patrimoine
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Message "WhatsApp" que j'ai envoyé cette nuit à ma belle-fille : "Chère Anne-Violette, cela te serait-il utile qu'après notre discussion d'hier soir je couche par écrit le point où nous en sommes rendus ? Ou bien les choses te paraissent-elles suffisamment claires pour que vous vous prononciez rapidement sur les trois questions principales, à savoir l'objet, la date et le prix ?"
Pierre-Paul FOURCADE
rédigé le Samedi 26 Mars 2022
Désultoirement vôtre ! - Généalogie et sagas familiales - Transmission du patrimoine
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Puisqu'il est désormais clair pour moi que mon aîné a délégué à son épouse tout ce qui concerne la gestion administrative et fiscale du ménage (car, n'est-ce pas, "De minimis non curat praetor") sans pour autant la tenir bien informée de la teneur de nos échanges, je vais préparer à l'intention de celle-ci une note expliquant, avec toute la douceur et la pédagogie dont je me sente capable, les tenants et les aboutissants de ce que pourrait être une transmission familiale de la Chaslerie.
Pierre-Paul FOURCADE
rédigé le Lundi 28 Mars 2022
Désultoirement vôtre ! - Transmission du patrimoine
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(Début de citation)

De : Pierre-Paul Fourcade
Envoyé : lundi 28 mars 2022 10:52
À : Me Xavier MEYER
Cc : C. F. ; T. F. ; A.-V. F. ; W. F.
Objet : Transmission de la Chaslerie

Cher Xavier,

Je vous communique ci-joint mon projet de note à l'épouse de mon aîné afin que, dès ce stade, vous puissiez, comme vous avez bien voulu me le proposer, vérifier si je ne raconte pas trop d'âneries en termes de présomptions fiscales ou civiles applicables aux démembrements entre usufruit et nue-propriété.

Amicalement,

PPF

(Fin de citation)
(Début de citation)

De : Pierre-Paul Fourcade
Envoyé : mardi 29 mars 2022 14:39
À : Xavier MEYER
Cc : arnaudpaquin architecte <arnaudpaquin.architecte@gmail.com> ; C. F. ; A.-V. F.
Objet : RV avec M. PAQUIN le 5/4 à 13 h à la Chaslerie

Cher Xavier,

Pourrez-vous être des nôtres, sachant qu'on déjeunera ensemble, soit à la Chaslerie, soit à ma cantine ?

Arnaud PAQUIN nous présentera les résultats de ses premières réflexions, notamment sur la cave.

De mon côté, j'expliciterai mes contraintes de calendrier, notamment en soulignant l'importance des études préalables (bâtiments sur cour et ferme) dans le contexte de la transmission rapide de la Chaslerie, si possible familiale.

Amicalement,

PPF

(Fin de citation)
Pierre-Paul FOURCADE
rédigé le Jeudi 14 Avril 2022
Désultoirement vôtre ! - Généalogie et sagas familiales - Transmission du patrimoine - Anecdotes
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Toujours pas le moindre écho utile à ma note du 28 mars dernier.

De façon plus générale, peu de signes de vie de mon aîné depuis longtemps. Mais il paraît que c'est moi qui ne sais pas communiquer.

P.S. (à 20 heures) : Fait cette après-midi la connaissance, à mon initiative, des nouveaux propriétaires de la Saucerie, un couple de passionnés du même âge que mon aîné. Admiré leur courage. Me suis permis de leur donner librement quelques conseils (on ne me changera pas, je le crains).

P.S. 2 (du 18 avril 2022 à 2 h 30) : Trouvé néanmoins ceci au sein d'un message "WhatsApp" envoyé sans commentaire (ce doit être trop fatiguant pour certains expéditeurs) :

17 avril 2022.

Pierre-Paul FOURCADE
rédigé le Samedi 16 Avril 2022
Désultoirement vôtre ! - Transmission du patrimoine - Anecdotes
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Donc ces nouveaux voisins découverts hier n'hésitent pas à venir, avec quatre jeunes enfants et un magnifique Saint-Bernard ("Betty" pour les intimes), en week-end à la Saucerie. Sept heures et demi de route à l'aller et autant au retour, le tout à partir de Fribourg. Certes le carrosse a l'air confortable mais quand même.

J'admire et rêve... Ceci vous surprendra-t-il ?