Peinture

Bernard DAVY, très actif maire-adjoint de Domfront-en-Poiraie, est venu hier soir, à mon invitation, discuter des voies et moyens d'obtenir de la région Normandie qu'elle participe au financement des travaux de restauration du manoir favori.

L'idée serait pour commencer que Carole et moi signions au profit de la "S.V.A.A.D.E." un bail emphytéotique du modèle de celui dont avait bénéficié, en 1992, l'association alors dénommée "Les amis du manoir de la Chaslerie" (l'actuelle "A.R.D.A.M.C.").

Cette forme de financement de notre chantier favori m'a été indiquée par un sympathique voisin, rencontré par hasard dernièrement et que je remercie beaucoup du tuyau.
Il se tiendra cette après-midi, à Paris, chez Carole, une importante réunion avec l'architecte du patrimoine au cours de laquelle je serai censé préciser le calendrier du chantier de restauration de la Chaslerie.

La chose est très difficile pour moi, même en faisant abstraction de toutes les contraintes autres que la financière qui m'assaillent en permanence.

Pour s'en tenir à la contrainte financière qui, elle, me paraît commander tout le reste car, contrairement aux autres, elle n'est pas artificielle ni négociable, les choses se présentent de la façon suivante :

1) En vidant mes poches, en continuant à me serrer la ceinture comme j'y suis habitué et en engloutissant dans ce programme le produit de la vente de "Pontorson", je disposerai au maximum de 500 000 € d'apport personnel.

2) Face à cela, je ne sais pas quelle est l'ampleur du programme à financer, même en m'en tenant aux dépenses prioritaires suivantes et aux pratiques antérieures de subvention de la part de l'Etat ou du département :
. les tranches 1 et 2 de restauration des menuiseries extérieures du logis : leur budget total est de 150 000 €, dont peuvent être déduits la moitié de ce montant en subventions ; après ces tranches 1 et 2, il y aura des tranches 3 et 4 d'un montant comparable mais pour lesquelles je ne sais pas si je pourrai obtenir des subventions ;
. la chaufferie centrale : le budget en est de l'ordre de 150 000 € sans qu'il y ait de subvention et tout l'aval est à prévoir, pour lequel je ne dispose d'aucun chiffrage ;
. la moitié Nord du logis, y compris la poutre pourrie, les désordres du conduit de la cheminée du 1er étage, la salle de bains à créer de fond en comble et deux pièces à restaurer profondément : budget encore inconnu ; peu de subventions à attendre ;
. la cage d'escalier du logis : il reste un rogaton de subvention à consommer, que je risque de me faire sucrer, mais il faudra d'abord que les fenêtres et les radiateurs soient en place, détail oublié par un précédent architecte du patrimoine ;
. le colombier, afin d'en rendre habitables au moins deux pièces, sans même évoquer l'escalier à créer ni les salles d'eau, ni le rez-de-chaussée : budget encore inconnu ; pas de subvention à attendre ;
. quelques portes H.S. dont certaines posent des problèmes de sécurité signalés ;
. la cour : budget encore inconnu ; pas de subvention à attendre.

3) Dans mon cas, l'un des leviers essentiels de mon programme de travaux tient à la possibilité de réduire en conséquence le montant de mes impôts, notamment l'impôt sur le revenu.

Or, en l'état de mes comptes, mon "programme de détaxation" est saturé pour un moment. Autrement dit, il n'y a, pour un an ou deux au moins, aucun avantage fiscal pour moi à précipiter le rythme des travaux. Ni même, tant les curseurs sont au taquet (je pense ici aux "déficits fonciers reportables" que je dilapide), à entreprendre de quelconques travaux. De ce point de vue qui est le mien, je n'aurais à faire face qu'aux dépenses que je considère comme incompressibles (celles tenant à l'emploi d'un salarié ou bien celles d'urgence, comme le rétablissement, l'été dernier, de la desserte en eau du manoir).

4) Pour sortir de cette situation de blocage, je ne vois que deux pistes :
- soit obtenir de quelqu'un qui y aurait avantage qu'il porte le programme de travaux ; j'avais imaginé un montage cet été par lequel, pour 100 de mes euros investis, l'individu en question, dont le taux marginal d'imposition est supposé de 45 %, aurait permis de faire face à 100/55 fois plus de dépenses, soit 181 € de travaux (sans même composer les effets résultant du fait que, face aux 81 € de travaux supplémentaires, l'individu en question pourrait se prévaloir, pour la même raison, d'une cascade de retombées positives). Mais le candidat rêvé pour un tel montage a objecté des desiderata absurdes face à ma recommandation ;
- soit obtenir de la Région qu'elle prenne sa part, soit 20 à 30 %, du programme, du moins pour la partie qui remplirait ses critères compliqués (mais compréhensibles, notamment l'interposition d'une association d'intérêt général) ; pour 100 d'apport personnel, on pourrait alors financer au mieux 100/70 fois plus de dépenses, soit 143 € de travaux.

En cumulant les deux effets - rêvons un peu -, pour 100 € d'apport personnel, c'est 1,81*1,43 fois plus de travaux qui seraient financés, soit plus de 250 €. Donc, pour mes 500 000 € d'apport personnel, ce sont 0,5 à 1,3 M€ de travaux qui, toutes choses égales par ailleurs, pourraient être envisagés.

Devant une telle incertitude, que voulez-vous que je réponde à ceux (en fait, celles) qui me demandent de préciser mon calendrier ? Sinon que leur question n'a pas de sens pratique ou que je suis littéralement dans l'impossibilité, en l'état du dossier, d'en dire davantage !

Voilà pourquoi, tout simplement, la priorité pour l'architecte du patrimoine me paraît qu'elle se concentre sur la "purge" des dossiers administraaaâââtifs qui sont supposés en avoir besoin. Le temps des réalisations pourra venir ensuite. Mais pas plus tôt, ce serait à l'évidence stupide à trop d'égards.
J'ai expliqué hier matin qu'à la condition qu'un individu ayant un taux d'imposition marginal de 45 % sur ses revenus porte le chantier, alors, pour 100 € que je lui prêterais, il pourrait, sans même prendre en compte les subventions imaginables, financer 181 € de travaux. J'ai ajouté que ceci résulte d'un calcul de l'effet direct mais qu'il y aurait lieu de tenir compte également de retombées indirectes éventuelles. Il convient de donner une idée de cet effet de composition. Procédons à ce calcul.

En première approche, les 181 € de travaux coûtent, nets d'IR, 100 € à l'individu en question. Autrement dit, la première année, l'individu en question peut, pour 100 € que je lui prête, envisager raisonnablement d'engager 181 € de travaux.

La deuxième année, l'individu paye 81 € de moins d'IR que ce à quoi il serait tenu sans ces travaux. Il peut réinvestir en travaux ces 81 €. A ce stade, il a donc engagé 181 + 81 = 262 € de travaux pour 100 que je lui ai prêtés et les 81 qu'il a bien voulu mettre au pot. Ces 81 € de travaux de l'année 2 lui procureront 81*0,45 = 36 € d'économie d'IR l'année 3.

La troisième année, l'individu récupère 36 € au titre de l'impôt, somme qu'il peut réinvestir en travaux.

Et ainsi de suite.

Au total, pour 100 € que je lui prête et 81 € qu'il finance d'une autre façon, ledit individu rend possible la réalisation de 100*1,81*1,81 = 327 € de travaux. Soit quatre fois sa propre mise, ce qui n'est pas rien !

Certes, me dira l'individu, il pourrait être tenu, avant mon décès, de me rembourser la moitié des 100 € prêtés (l'autre moitié étant susceptible de lui revenir au titre de l'héritage, modulo les droits de succession). Et il aurait dû trouver par ailleurs les 81 € nécessaires l'année 1.

En effet. Ceci dit, pour être en droit de procéder à ces déductions, l'individu devrait détenir à tout le moins la nue-propriété des parties du manoir faisant l'objet des travaux considérés. Or celle-ci a un prix. A mon âge (68 ans) et selon les barèmes officiels, ce prix est de 50 % de la valeur du bien libre (dès le 1/1/23, il n'en sera plus, dans le cas d'espèce, que de 40 %).

Quant à la valeur du bien libre, je dispose d'une évaluation argumentée du cabinet LE NAIL à ce sujet, évaluation qui avait permis de répondre utilement au fisc il y a quelques années, lors d'un contrôle dont j'avais fait l'objet. Depuis cette époque, les prix de ce genre de propriétés ont baissé. En outre, à la Chaslerie, l'état actuel du chantier justifierait une dépréciation supplémentaire. Enfin, la conclusion d'un bail emphytéotique en faveur de la S.V.A.A.D.E., telle qu'envisagée pour avoir une chance d'attirer la manne régionale, ne manquerait pas de réduire une nouvelle fois la valeur marchande du bien.

Tout cela pour dire que, vu de ma fenêtre, il faudrait être assez obtus pour ne pas chercher à tirer, d'une manière ou d'une autre, parti de mon raisonnement, quitte à le compléter à la marge.

Je laisse l'individu en question méditer ces considérations. D'autant que j'ai cru comprendre que sa mère aurait accepté, à la demande de l'épouse d'icelui, qu'il repointe le bout de son nez (un nez du genre développé, tradition familiale oblige) dans quelques semaines au manoir favori, en compagnie des petits croutons (détail qui me réjouit tout particulièrement).
Importante réunion ce matin, au manoir favori, avec Eric FAUCONNIER, directeur du "Pays du bocage", syndicat mixte regroupant trois communautés de communes (Putanges-Val d'Orne, Andaines-Passais et Domfront-Tinchebay Interco) et une communauté d'agglo (Flers Agglo). Le "Pays du bocage" agit comme "Pôle d'équilibre territorial et rural" (P.E.T.R.) et intervient notamment dans la préparation et le suivi (dans le cadre de la "clause de revoyure") du "contrat d'aménagement" avec la Région Normandie.

Il s'agissait pour moi de présenter sommairement le manoir, son programme de travaux et ses projets d'animation (dans le cadre de la S.V.A.A.D.E.) et de m'informer sur les aides envisageables du côté de la Région.

Des dossiers précis devront être préparés, pour lesquels les travaux actuels de l'architecte du patrimoine seront des plus utiles.

Accessoirement, j'ai montré les derniers plans reçus de l'architecte et Eric FAUCONNIER a bien voulu se charger de les scanner pour les transformer en "fichiers pdf", ce qui me permettra de ne pas retarder leur transformation en image 3D grâce à Jean THUAUDET que je remercie encore pour son initiative remarquable et ses contributions.

P.S. (à 18 h 30) : Dès ce soir, Eric FAUCONNIER m'a fait parvenir la version "pdf" des plans de l'architecte du patrimoine, reçus sous forme-papier le 5 octobre dernier. J'ai pu transmettre immédiatement ces fichiers à Jean THUAUDET afin de lui permettre de perfectionner encore sa simulation 3-D du manoir favori.
A dix jours du premier anniversaire de ma transmission d'une "Passion" en bois doré à Ryszard ZUREK, je lui ai demandé par S.M.S. où il en est rendu de sa restauration.

Il vient de me répondre que son travail sera terminé pour Noël.

Je n'ai pas eu la cruauté de m'enquérir de l'année.
Excellent Régis FAUCONNIER ! Il a monté une réunion à la Chaslerie, le 25 mars prochains, avec les différents services concernés de la Région, en vue de préciser ce qui, dans le programme de travaux à venir, pourrait être subventionné par la Région. Nous avançons !

P.S. (du 14 février 2021 à minuit) : Ne pas se bercer d'illusions tout de même. D'aucuns ne manquent pas de me rappeler que l'argent public est rare. Tout est cependant question de choix...
Dans les "65 m2 habitables" du manoir favori, ces jeunes enfants prennent beaucoup de place les trop rares fois où ils sont là.

Il est donc grand temps que je fasse aménager le cabinet de toilettes prévu au rez-de-chaussée du bâtiment Nord.
La mise en concurrence de ce courtier d'assurances à la masse avec des confrères plus réactifs m'a amené à photographier les extérieurs du manoir favori. Vous connaissez suffisamment les lieux pour que je n'aie pas à commenter :

16 mars 2021.

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Toujours pour secouer ce courtier à la masse, voici des photos des intérieurs. Elles confirment qu'aussi curieux que cela puisse apparaître après trente ans de travaux, je dispose de guère plus de 65 m2 habitables toute l'année :

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Pierre-Paul FOURCADE
rédigé le Jeudi 22 Avril 2021
Journal du chantier - Architecture-M.O. - Administraaaâââtion - Peinture - Aile "de la belle-mère"
0
"Mr SPOON" est revenu gratter et repeindre (1ère couche) les lucarnes de l'"aile de la belle-mère" :

22 avril 2021.

22 avril 2021.


Nous avons commencé à évoquer les décors futurs de certains plafonds du manoir favori.

A ce sujet, il faudrait que je retrouve dans mon vrac de messages les photos mises en ligne de plafonds qui me plaisent.
Pierre-Paul FOURCADE
rédigé le Vendredi 23 Avril 2021
Journal du chantier - Architecture-M.O. - Administraaaâââtion - Peinture - Bâtiment Nord - Aile "de la belle-mère"
0
"Mr SPOON" a passé une seconde couche de peinture grise sur les lucarnes de l'aile de la belle-mère :

23 avril 2021.

La nouvelle couleur est celle qu'on voit en haut de la lucarne suivante ; il paraît qu'elle va foncer en séchant :

23 avril 2021.


Il a également repeint une tablette dans le cabinet de toilettes de l'étage du bâtiment Nord ; les produits de beauté ou d'entretien de Carole avaient détérioré la peinture précédente :

23 avril 2021.

23 avril 2021.

23 avril 2021.


Enfin, il a passé une première couche d'entretien de rouge sang de bœuf sur certaines ouvertures de la face Nord du bâtiment Nord :

23 avril 2021.

23 avril 2021.

23 avril 2021.


Tout cela me paraît fort bien réalisé. "Mr SPOON" est un as.
Aujourd'hui, je compte me remettre à la préparation de la lettre à l'architecte du patrimoine à propos de son projet de contrat pour la "mission n°2".

A la réflexion, je me dis qu'il faut évoquer à cette occasion, au niveau du préambule :
- l'état d'avancement de la mission "Exe" (d'exécution des menuiseries extérieures) puisque du retard a été pris sur la préparation des diverses portes en jeu, notamment mais pas exclusivement celles qui s'effritent sur la tour Louis XIII,
- l'articulation entre la mission "Exe" et la "mission n°2".

Il me semble également nécessaire de souligner que la "mission n°2" consiste à "purger le dossier" de toutes ses contraintes d'autorisations ou de permis, indépendamment de l'exécution des travaux, je veux dire en amont absolu de ceux-ci. En d'autres termes, le dossier doit donc s'entendre du projet dans son ensemble et certainement pas de la seule partie Nord du logis ou du colombier ; cette "mission n°2" doit au contraire couvrir et traiter comme un seul bloc tout le logis, y compris sa partie Sud, et toute l'aile Ouest, y compris les écuries et la tour Louis XIII.

P.S. (à 20 heures) : Le moins que je puisse dire est que je n'ai guère été performant aujourd'hui. J'ai toutefois classé les pièces du dossier afin de pouvoir les travailler avec méthode. Ma chambrette se trouve pour l'heure à peu près en ordre, disons que c'est un bon début.

A la relecture de ce message, tel que je l'ai mis en ligne ce matin, je m'aperçois que je vais devoir faire œuvre de pédagogie dans ce préambule, pour expliciter mes choix et les justifier, c'est-à-dire être clair et convaincant comme je le souhaite.