Message #52670

Pierre-Paul FOURCADE
rédigé le Vendredi 17 Décembre 2021
La SVAADE (travaux) - La SVAADE
(Début de citation)

De : Pierre-Paul Fourcade <penadomf@msn.com>
Envoyé : vendredi 17 décembre 2021 18:46
À : Me Xavier MEYER
Objet : RE: Bail SVAADE - Carrières de sable.

Cher Maître,

On est bien d'accord.

Bien cordialement,

PPF

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De : Me Xavier MEYER
Envoyé : vendredi 17 décembre 2021 18:44
À : penadomf@msn.com <penadomf@msn.com>
Objet : Bail SVAADE - Carrières de sable.

Cher Monsieur.

Si le bail pouvait être ramené à dix ans, mes remarques concernant la publicité foncière ne seraient plus de mise. Il faut être sûr que chaque niveau d'administration s'en contentera.

Je vais essayer de me connecter pour la visio-conférence, mais je doute tout autant de mes capacités à ce sujet !

Dans l'un de vos derniers envois , vous faites état des difficultés de pouvoir choisir un sable approprié quant à sa couleur. (...)

Je sais que le même problème de choix de sable vient d'être rencontré par l'entreprise LEFEVRE pour la restauration en cours de l'église Saint-Julien de Domfront. En effet, Monsieur le Maire de Domfront m'en a fait part très récemment. Peut-être pourriez-vous lui en parler ou contacter ladite entreprise travaillant pour les monuments historiques ?

Bien cordialement.

X. MEYER

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De : Pierre-Paul Fourcade <penadomf@msn.com>
Envoyé : vendredi 17 décembre 2021 16:56
À : Me Xavier MEYER
Cc : Hugues HOURDIN ; Jean THUAUDET; Jean-Aimable LENEGRE ; C. F. ; T.F.
Objet : RE: modification de bail à SVAADE

Cher Maître,

Votre contribution experte nous est toujours très utile. Merci beaucoup pour ces précieuses remarques que je m'empresse d'incorporer au projet de nouveau bail que je vous communiquerai ce week-end, de même, je l'espère, que le projet de contrat de "délégation de maîtrise d'ouvrage" sur lequel je travaille.

De mon côté, j'ai également une nouvelle, suite à la demande de Carole et qu'au moins elle considérera comme bonne : la Région, consultée hier à ce nouveau sujet, accepte que la durée du bail soit réduite à 10 ans, au lieu des 18 ans et trois mois stipulés en août dernier.

S'agissant enfin de la réponse que m'a faite la "Demeure Historique", il devrait être possible à ceux qui le souhaitent, de se joindre à la téléconférence programmée pour mardi 21 décembre prochain à 11 heures en cliquant sur le lien de visioconférence suivant pour se connecter : (...)
Si vous rencontrez des difficultés à vous connecter par ordinateur, vous pourrez également suivre les échanges en téléphonant au (...), puis en composant le code (...)
C'est ce que je compte faire de mon côté (sans être sûr d'y arriver, tant ces techniques modernes me demeurent étrangères...).
On devrait avoir ainsi le point de vue des meilleurs experts de la "DH" sur (1) la délégation de maîtrise d'ouvrage, (2) la fiscalité des dons (art 200 et 236 du cgi), ainsi que (3) la fiscalité de ma prise en charge de la part des travaux restant à financer après subventions et mécénat privé éventuels, lorsque ces deux derniers résultent de l'intervention de la SVAADE.
Il est possible que ce qu'ils nous diront à ces sujets nous oblige à adapter une nouvelle fois notre usine à gaz, ce que nous ferons tous, j'en suis sûr, avec joie.

Ainsi, lors de la réunion du bureau programmée pour le 23 décembre prochain à 15 heures à la Chaslerie, nous devrions pouvoir dialoguer utilement sur un projet de nouveau bail sur la rédaction duquel un maximum de précautions auront d'ores et déjà été prises (même si (...) ne nous aura certes pas aidés en ne nous donnant toujours pas de date pour la réunion générale de concertation qu'il avait lui-même recommandée en juillet dernier...).
Je suppose que le bureau décidera le 23 de soumettre formellement le projet de nouveau bail aux représentants des trois strates du mille-feuilles territorial dont on attendra les subventions dès que M. GRISEL (dont l'habilitation par la D.R.A.C. est des plus probables) nous aura préparé les chiffrages sur la base desquels on pourra les solliciter.
Il s'agira alors, avant que le nouveau bail ne soit signé, de nous assurer formellement que sa rédaction n'indispose en rien ni l'Etat, ni la Région, ni le CD61, ni Carole, ni mon aîné (pour autant que ce dernier ait voix au chapitre).

Bien cordialement,

PPF

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De : Me Xavier MEYER
Envoyé : vendredi 17 décembre 2021 14:25
À : penadomf@msn.com
Objet : modification de bail à SVAADE

Cher Monsieur

Suite à votre envoi, la nuit même précédant notre déplacement à la DRAC de Caen, d’un projet de modifications du bail à LA SVAADE, je vous fais part ci-après, comme convenu, de mes observations sur lesdites modifications portées en rouge dans cet envoi.

- Page 1 :

- Je pense qu’il serait plus simple de refaire le bail à partir de sa version originaire et des modifications arrêtées. Seul ce bail sera désormais le bail, sans qu’il soit précisé qu’il a été modifié. Il suffira d’insérer une clause indiquant que, d’un commun accord, les parties déclarent que ledit bail est le seul les liant, comme se substituant purement et simplement à tous baux ou accords de mise à disposition qui auraient pu être établis précédemment entre elles, lesquels se trouveraient comme nuls et non avenus et ce sans aucune réserve.

Le bail initial n’ayant pas été enregistré ni publié, seule la dernière version devra, soit faire l’objet d’un acte notarié, soit faire l’objet d’un dépôt au rang des minutes d’un notaire aux fins de publicité foncière.

Ce bail courra rétroactivement à compter du jour de la prise d’effet initialement prévue (quitte à, peut-être, augmenter sa durée pour garder la même durée effective à compter de sa signature).

- Siège social : Je prends acte de la fixation du siège, 5 rue de Godras, malgré mes observations précédentes au sujet de la notion de siège social proprement dit comme centre décisionnel.

Il me semble que l’objet de l’association, dûment rappelé, est désormais correct.

- Page 2 :

- Solidarité : comme déjà indiqué, l’éventualité d’une solidarité quelconque entre des parties ayant des intérêts opposés à l’acte, me paraît étrange…

- Durée : … qui ont commencé à courir rétroactivement le … (date d’effet initial, soit, semble-t-il, la date de la signature du bail initial. Voir ma question supra pour la durée à augmenter d’autant ou non).

- Petite remarque de forme : peut-être, remplacer « sises » par « dont l’assiette est constituée par … ».

- Page 3 :

- La nouvelle formule pour les extensions me paraît convenir.

- Concernant le consentement de tous nus-propriétaires, pour des raisons de validité et d’opposabilité du bail, en vertu de l’article 595 du Code civil, cela implique la création d’un titre «INTERVENTION DES NUS-PROPRIETAIRES » où il conviendra de les désigner, en justifiant de leur qualité ou de leurs pouvoirs en cas de représentation de personnes morales, afin de constater leur intervention comme signataires du bail, déclarant en avoir parfaite connaissance et y consentir sans réserve pour les seuls besoins de l’article 595 précité.

- Page 4 :

Concernant les ajouts aux conditions, elles semblent pertinentes. Je préciserais cependant les points suivants :

+ Au chiffre 2 : - après « qu’il souhaiterait » et avant « Cet usage … », ajouter : ainsi que tous droits d’accès et de passage s’y rapportant, à tout moment de jour comme de nuit et pour tous besoins quelconques les concernant.

Comme je m’en suis déjà ouvert à vous, le bailleur doit pouvoir absolument conserver la possibilité d’utiliser les accès aux biens réservés à son profit, pour tous usages par lui, ses préposés, familiers et invités et pour toutes nécessités quelconques des constructions et autres immeubles …. Or, j’ai vu que dans la désignation vous incluez dans la désignation des allées et accès, même si je ne les situe pas sur un plan. La clause au deuxième alinéa de la page 3 me paraît vous garantir sur ce point

- à la fin du dernier alinéa, ajouter après « …sous-louer les biens loués » comme de céder le présent bail.

- Page 5 :

- au chiffre10 : les biens loués comprenant du terrain nu, substituer à « les constructions » : tous les biens loués.

- chiffre 12 : ajouter après « abandonnera » : en bon état d’entretien.

- Page 6 :

Le dernier paragraphe du titre « RESILIATION » suscite des observations d’importance inégale :

+ Tout d’abord des observations formelles :

- 2ème ligne, après le mot « Bailleur », ajouter : en bon état d’entretien…

- 3ème ligne après « aucune amélioration », ajouter : ni aucun immeuble par destination qu’il aurait créé. Je pense qu’il faudrait terminer ici la phrase par un point (.) avant de poursuivre par une nouvelle phrase (voire un nouvel alinéa) qui débuterait par : Le Preneur ne pourra en outre prétendre à aucune indemnité quelconque à titre de dommages et intérêts…

+ Ensuite, il convient, pour moi, de modifier la rédaction de la fin de l’alinéa, sans doute en le divisant en plusieurs phrases, pour en améliorer la compréhension, ardue en l’état.

Compte tenu de ma propre difficulté à cet égard, je ne me permets que de poser quelques questions :

- Pour le seuil de 2,25 millions d’euros de plus value par le bailleur, il faut bien être certain que le chiffre de 2,25 millions d’euros est bien judicieux pour le bailleur, dans la mesure où, par le passé, il a déjà engagé personnellement des sommes très importantes dans la restauration du manoir.

- Doit-on comprendre, qu’en cas de plus-value réalisée inférieure à ce seuil, il ne pourra y avoir d’indemnité quelconque, mais qu’en cas de plus-value excédant ce seuil, le preneur pourrait prétendre à une indemnité, mais, alors, à la seule condition que, dans cette dernière hypothèse (« si cette somme est supérieure, »), ladite plus-value supérieure à 2,5 millions d’euros soit également supérieure à la moitié des dépenses actualisées etc … ; en revanche, si cette plus- value excédant le premier seuil était inférieure à ladite moitié des dépenses, aucune indemnité ne serait due ?

- les deux seuils semblent devoir donc être franchis pour déclencher une indemnisation.

Mais je doute avoir bien compris … !

- Enfin j’attire l’attention sur la complexité de mise en œuvre d’une telle clause qui consiste à s’en remettre aux mains d’un juge …

- Page 7 :

Compte tenu de ma première observation, supra sous la « Page 1 », il ne faudra pas mentionner « puis modifié le … » et ajuster le nombre de pages avec la réalité du nouveau texte.

Je reste à votre disposition, si besoin.

Par ailleurs, je suis heureux d’apprendre que vos questions soumises à Madame VERJAT sont en cours de traitement.

Bien cordialement.

X. MEYER

(Fin de citation)

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