Menuiserie

On me signale qu'un homme toutes mains de nationalité française, plâtrier de formation, serait sur le marché. Il vient de perdre son emploi à la suite de la séparation de ses employeurs, un couple d'étrangers propriétaire de deux châteaux normands. Il devrait me contacter pour qu'on se rencontre.
L'architecte du patrimoine en charge de la "mission n°2" m'avait fait promettre, dès le début de notre collaboration, de ne pas mettre en ligne ses productions sur le site favori tant que nous ne serions pas parvenus à un accord sur le projet soumis à l'administraaaâââtion.

S'agissant de l'aile Ouest, il me semble qu'après tous les échanges qui ont eu lieu entre nous depuis des mois, nous en sommes arrivés à ce stade. Pour être précis, je dirais qu'il reste encore 2 % des questions soulevées par ce projet à traiter avant que notre accord soit complet.

Mais que sont 2 % de points encore en débat ? Et justifient-ils que je me prive des possibilités, précieuses à mes yeux, qu'offre ce site d'archiver mes documents, d'en disposer de façon commode pour pouvoir les réexaminer à loisir, voire de tenir le fan-club informé du dernier état des réflexions en cours, étant entendu que ses réactions sont toujours lues avec intérêt et peuvent ouvrir de nouvelles voies de réflexion.

Donc voilà, c'est décidé, je considère que les documents que m'a transmis avant-hier cette architecte du patrimoine sont arrivés à un stade de maturation et d'accord tel que, sans risquer ses foudres, je puisse les partager ici.

Je ne le ferai pas sous la forme de photos des documents bruts (dont j'ai toutefois fait disparaître ici le nom de cette architecte) car, si l'on excepte la façade Ouest, dotée comme convenu de grandes vitres sur sa partie centrale (les anciennes écuries),...

... on admettra aisément que l'échelle des plans et le format A4 des tirages possibles avec ma bécane ne favorisent pas la lecture de ces derniers :


Donc zoomons, imprimons et scannons et faisons-le niveau par niveau en nous concentrant sur le volume problématique, celui contenant le fameux "escalier-en-facteur-commun", le colombier et la zone intermédiaire entre ces deux sous-ensembles. Voici ce que cela donne :

- au rez-de-chaussée (étant entendu qu'il y a ici une petite erreur de plan - dans le passage vers les deux "w.-c. du bas" - qu'il serait trop long d'expliquer) :


- à l'étage du futur "bureau-bibliothèque-de-mes-rêves" :


- au niveau intermédiaire entre le 1er et le 2ème étage du colombier :


- enfin, au niveau de la "chambre des tourtereaux" :


Pour faciliter autant que faire se peut une compréhension rapide de ce projet complexe, j'ajoute les coupes pertinentes :


Comme on le voit, ce projet est basé sur les principales idées suivantes :
- permettre le meilleur usage du colombier en en faisant disparaître un maximum de cloisons (toutes aux étages, comme déjà réalisé),
- rendre aisé l'accès du public, y compris de personnes handicapées, au rez-de-chaussée de ladite aile ; à cet effet, respecter les normes dites "E.R.P.", y compris en prévoyant des toilettes pour handicapé ;
- disposer de facilités adéquates pour organiser des spectacles ou des concerts ; je précise - chose qui n'apparaît pas sur les photos précédentes - que le rez-de-chaussée de la tour Louis XIII serait utilisable comme loge d'artistes.

Hier matin avec l'architecte du patrimoine, hier après-midi avec Carole, j'ai discuté d'un certain nombre de difficultés que je percevais dans ce projet. Pour moi, tout est clair à ce stade sous réserve des 2 % que je retiens encore et qui sont tous relatifs aux escaliers.

Ces questions résiduelles à mes yeux sont les suivantes :
- à la hauteur du premier virage sur la droite quand on monte, le balancement des deux escaliers (le grand escalier et celui qui permet d'accéder à la "chambre des tourtereaux") est-il optimal ? Ne serait-il pas possible d'assouplir l'ascension à ces endroits ?
- la rampe du grand escalier respecte certes les normes contemporaines relatives à la sécurité des enfants en la matière (d'où ces deux barres métalliques entre les poteaux de bois). Mais ne pourrait-on imaginer un mode de barreaudage moins orthopédique ? Je pense ici à quelque chose du genre de ce que Marc CHALUFOUR avait réalisé en chêne, voici une bonne trentaine d'années, pour l'escalier du duplex de Paris (dont je n'ai pas encore retrouvé de meilleure photo que la suivante) :


Pour conclure ce message, j'adresse mes très vifs remerciements :
- à Arnaud PAQUIN qui a su, le premier, imaginer un "escalier-en-facteur-commun" qui ait du sens ;
- à l'architecte du patrimoine en charge de la "mission n°2" qui a relevé le flambeau et poussé la réflexion dans tous ses aspects, y compris les plus reculés, jusqu'à réussir à définir ce projet dans le stade actuel que je trouve, en résumé, particulièrement convaincant, même s'il reste encore à caler le traitement des ouvertures Ouest.
(Début de citation)

De : Pierre-Paul Fourcade <penadomf@msn.com>Envoyé : vendredi 18 septembre 2020 07:24
À : (...)architecte@gmail.com>
Objet : RE: DOMFRONT - Manoir de la Chaslerie - Projet adapté sans ascenseur

Madame,

Après notre dialogue d'hier matin et étude plus complète de votre projet, je vous donne mon accord sur celui-ci pour ce qui concerne les 5 planches en question. Il faudra toutefois clarifier la question des ouvertures de la façade Ouest des anciennes écuries.

Je me pose cependant deux questions :

- à la hauteur du premier virage sur la droite quand on monte, le balancement des marches des deux escaliers (le grand escalier et celui qui permet d'accéder à la "chambre des tourtereaux") est-il optimal ? Ne serait-il pas possible de faciliter l'ascension à ces endroits et, par voie de conséquence, de limiter les risques d'y tomber à la descente ? Je fais ici allusion au fait que les marches de ces angles ont un angle très pointu ;

- la rampe du grand escalier respecte certes, comme vous me l'avez dit, les normes contemporaines relatives à la sécurité des enfants en la matière (d'où ces deux barres métalliques entre les poteaux de bois). Mais ne pourrait-on imaginer un mode de barreaudage moins orthopédique ? Je pense ici à quelque chose du genre de ce que Marc CHALUFOUR, artisan ornais désormais à la retraite mais avec qui je suis toujours en contact amical, avait réalisé en chêne, voici une bonne trentaine d'années, pour l'escalier intérieur de notre duplex à Paris (escalier dont je n'ai pas encore retrouvé de meilleure photo que celle ci) :


Je dois également vous dire que mon épouse demeure sceptique à deux sujets :

- les w.c. du 1er étage de la tourelle Nord qu'elle souhaiterait compartimenter (odeurs et tranquillité) dans un angle de la pièce ; pour ma part, je vous soutiens dans votre souci de ne pas casser le volume de cette pièce ;

- le fait que des plates-bandes réapparaitraient au pied de murs de la cour, ce qui va à l'encontre de son souci d'assainir le pied des murs ; je ne suis pas loin d'être d'accord avec elle à ce sujet, ainsi que je vous l'ai déjà dit.

Je vous laisserai la convaincre. Elle voudrait d'ailleurs recueillir votre avis sur le choix des couleurs des peintures des parties communes de notre immeuble à Paris. Si vous pouvez vous y rendre, ce serait une bonne occasion de dialoguer avec elle.

Bien cordialement,

PPF

(Fin de citation)
Pierre-Paul FOURCADE
rédigé le Mercredi 23 Septembre 2020
Journal du chantier - Architecture-M.O. - Administraaaâââtion - Menuiserie - Aile "de la belle-mère"
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Ce matin au réveil...

23 septembre 2020.

23 septembre 2020.

... Sébastien LEBOISNE et son compagnon Grégoire...

23 septembre 2020.

... sont venus poser les menuiseries extérieures de sept lucarnes de l'aile Ouest (trois sur le colombier et quatre sur les anciennes écuries ; après cela, il restera donc à changer les deux de la tour Louis XIII qui sont bien fatiguées mais je ne sais pas encore quand cela pourra être programmé ; et je ne parle ici que des seules lucarnes car toutes les autre menuiseries extérieures de l'aile Ouest devront être changées dès que possible).

Les loqueteaux ont dû être implantés dans l'épaisseur du bois afin de permettre la fermeture hermétique des volets intérieurs :

23 septembre 2020.

23 septembre 2020.

Seule une couche de peinture à l'huile de lin a été passée à ce stade par Emmanuel LESCUYER qui devra revenir pour les deux suivantes :

23 septembre 2020.

23 septembre 2020.

J'observe que la manœuvre des loqueteaux, c'est-à-dire l'ouverture des lucarnes, par exemple pour en laver les vitres, imposera de monter sur une échelle...

23 septembre 2020.

... ce qui ne sera pas commode quand il s'agira de montrer la sortie aux mouches qui, en cette fin de saison, sont de nouveau très nombreuses. L'ouverture des volets se fera plus aisément, grâce à des cordelettes :

23 septembre 2020.

23 septembre 2020.

A noter que le double vitrage a imposé l'emploi d'un mastic incompatible avec l'huile de lin, ce qui nécessitera un travail particulier de "Mr SPOON" :

23 septembre 2020.

23 septembre 2020.

23 septembre 2020.


J'ai demandé à Sébastien d'achever, dans le colombier, la pose des lattes de parquet autour des lucarnes. C'est en effet un travail délicat qui me paraît excéder la compétence d'éventuels hommes toutes mains. Il m'a répondu que ce serait fait d'ici deux mois.
Bernard DAVY, très actif maire-adjoint de Domfront-en-Poiraie, est venu hier soir, à mon invitation, discuter des voies et moyens d'obtenir de la région Normandie qu'elle participe au financement des travaux de restauration du manoir favori.

L'idée serait pour commencer que Carole et moi signions au profit de la "S.V.A.A.D.E." un bail emphytéotique du modèle de celui dont avait bénéficié, en 1992, l'association alors dénommée "Les amis du manoir de la Chaslerie" (l'actuelle "A.R.D.A.M.C.").

Cette forme de financement de notre chantier favori m'a été indiquée par un sympathique voisin, rencontré par hasard dernièrement et que je remercie beaucoup du tuyau.
Lors de nos deux ou trois derniers échanges téléphoniques, et aussi lors de la récente réunion de chantier, l'architecte du patrimoine, avec qui la relation est cordiale et constructive comme rarement pour moi avec une personne de sa corporation, m'a laissé entendre qu'il faudrait revoir à la hausse l'enveloppe de ses honoraires. Elle qui a un grand sens de l'écoute doit se dire qu'il n'en va pas de même pour moi.

En vérité, je me demande si nous ne serions pas déjà partis dans une phase de tension comme celle qui avait précédé le lâchage en rase campagne d'un de ses prédécesseurs.

Il va donc falloir que je me replonge dans le dossier pour savoir combien d'honoraires j'ai déjà réglés aux uns et aux autres pour obtenir enfin la pose de sept lucarnes. Inutile de dire que ça me casse les pieds. Je devrai aussi vérifier ce que cette architecte du patrimoine a prévu dans ses deux contrats, particulièrement touffus et abscons puisque dictés par son ordre professionnel. En fait, je l'ai laissée y écrire ce qu'elle voulait et il m'a toujours semblé qu'en tout état de cause, les honoraires prévus pour les menuiseries extérieures sont très généreux, surtout s'agissant d'un travail hautement répétitif et déjà sur-documenté.

Si je cherche les autres points qui m'agacent dans cette affaire, je ne peux que relever le fait qu'en dépit de l'urgence invoquée de longue date, une poutre pourrie et des portes H.S. en sont toujours à attendre qu'un bénéficiaire de ce foutu monopole légal mal contrôlé veuille bien accoucher de leur restauration. Cela ne résulte-t-il pas directement du mode de rémunération, en pourcentage du coût des travaux, tel qu'il est de rigueur avec ladite corporation ?
Il se tiendra cette après-midi, à Paris, chez Carole, une importante réunion avec l'architecte du patrimoine au cours de laquelle je serai censé préciser le calendrier du chantier de restauration de la Chaslerie.

La chose est très difficile pour moi, même en faisant abstraction de toutes les contraintes autres que la financière qui m'assaillent en permanence.

Pour s'en tenir à la contrainte financière qui, elle, me paraît commander tout le reste car, contrairement aux autres, elle n'est pas artificielle ni négociable, les choses se présentent de la façon suivante :

1) En vidant mes poches, en continuant à me serrer la ceinture comme j'y suis habitué et en engloutissant dans ce programme le produit de la vente de "Pontorson", je disposerai au maximum de 500 000 € d'apport personnel.

2) Face à cela, je ne sais pas quelle est l'ampleur du programme à financer, même en m'en tenant aux dépenses prioritaires suivantes et aux pratiques antérieures de subvention de la part de l'Etat ou du département :
. les tranches 1 et 2 de restauration des menuiseries extérieures du logis : leur budget total est de 150 000 €, dont peuvent être déduits la moitié de ce montant en subventions ; après ces tranches 1 et 2, il y aura des tranches 3 et 4 d'un montant comparable mais pour lesquelles je ne sais pas si je pourrai obtenir des subventions ;
. la chaufferie centrale : le budget en est de l'ordre de 150 000 € sans qu'il y ait de subvention et tout l'aval est à prévoir, pour lequel je ne dispose d'aucun chiffrage ;
. la moitié Nord du logis, y compris la poutre pourrie, les désordres du conduit de la cheminée du 1er étage, la salle de bains à créer de fond en comble et deux pièces à restaurer profondément : budget encore inconnu ; peu de subventions à attendre ;
. la cage d'escalier du logis : il reste un rogaton de subvention à consommer, que je risque de me faire sucrer, mais il faudra d'abord que les fenêtres et les radiateurs soient en place, détail oublié par un précédent architecte du patrimoine ;
. le colombier, afin d'en rendre habitables au moins deux pièces, sans même évoquer l'escalier à créer ni les salles d'eau, ni le rez-de-chaussée : budget encore inconnu ; pas de subvention à attendre ;
. quelques portes H.S. dont certaines posent des problèmes de sécurité signalés ;
. la cour : budget encore inconnu ; pas de subvention à attendre.

3) Dans mon cas, l'un des leviers essentiels de mon programme de travaux tient à la possibilité de réduire en conséquence le montant de mes impôts, notamment l'impôt sur le revenu.

Or, en l'état de mes comptes, mon "programme de détaxation" est saturé pour un moment. Autrement dit, il n'y a, pour un an ou deux au moins, aucun avantage fiscal pour moi à précipiter le rythme des travaux. Ni même, tant les curseurs sont au taquet (je pense ici aux "déficits fonciers reportables" que je dilapide), à entreprendre de quelconques travaux. De ce point de vue qui est le mien, je n'aurais à faire face qu'aux dépenses que je considère comme incompressibles (celles tenant à l'emploi d'un salarié ou bien celles d'urgence, comme le rétablissement, l'été dernier, de la desserte en eau du manoir).

4) Pour sortir de cette situation de blocage, je ne vois que deux pistes :
- soit obtenir de quelqu'un qui y aurait avantage qu'il porte le programme de travaux ; j'avais imaginé un montage cet été par lequel, pour 100 de mes euros investis, l'individu en question, dont le taux marginal d'imposition est supposé de 45 %, aurait permis de faire face à 100/55 fois plus de dépenses, soit 181 € de travaux (sans même composer les effets résultant du fait que, face aux 81 € de travaux supplémentaires, l'individu en question pourrait se prévaloir, pour la même raison, d'une cascade de retombées positives). Mais le candidat rêvé pour un tel montage a objecté des desiderata absurdes face à ma recommandation ;
- soit obtenir de la Région qu'elle prenne sa part, soit 20 à 30 %, du programme, du moins pour la partie qui remplirait ses critères compliqués (mais compréhensibles, notamment l'interposition d'une association d'intérêt général) ; pour 100 d'apport personnel, on pourrait alors financer au mieux 100/70 fois plus de dépenses, soit 143 € de travaux.

En cumulant les deux effets - rêvons un peu -, pour 100 € d'apport personnel, c'est 1,81*1,43 fois plus de travaux qui seraient financés, soit plus de 250 €. Donc, pour mes 500 000 € d'apport personnel, ce sont 0,5 à 1,3 M€ de travaux qui, toutes choses égales par ailleurs, pourraient être envisagés.

Devant une telle incertitude, que voulez-vous que je réponde à ceux (en fait, celles) qui me demandent de préciser mon calendrier ? Sinon que leur question n'a pas de sens pratique ou que je suis littéralement dans l'impossibilité, en l'état du dossier, d'en dire davantage !

Voilà pourquoi, tout simplement, la priorité pour l'architecte du patrimoine me paraît qu'elle se concentre sur la "purge" des dossiers administraaaâââtifs qui sont supposés en avoir besoin. Le temps des réalisations pourra venir ensuite. Mais pas plus tôt, ce serait à l'évidence stupide à trop d'égards.
J'ai expliqué hier matin qu'à la condition qu'un individu ayant un taux d'imposition marginal de 45 % sur ses revenus porte le chantier, alors, pour 100 € que je lui prêterais, il pourrait, sans même prendre en compte les subventions imaginables, financer 181 € de travaux. J'ai ajouté que ceci résulte d'un calcul de l'effet direct mais qu'il y aurait lieu de tenir compte également de retombées indirectes éventuelles. Il convient de donner une idée de cet effet de composition. Procédons à ce calcul.

En première approche, les 181 € de travaux coûtent, nets d'IR, 100 € à l'individu en question. Autrement dit, la première année, l'individu en question peut, pour 100 € que je lui prête, envisager raisonnablement d'engager 181 € de travaux.

La deuxième année, l'individu paye 81 € de moins d'IR que ce à quoi il serait tenu sans ces travaux. Il peut réinvestir en travaux ces 81 €. A ce stade, il a donc engagé 181 + 81 = 262 € de travaux pour 100 que je lui ai prêtés et les 81 qu'il a bien voulu mettre au pot. Ces 81 € de travaux de l'année 2 lui procureront 81*0,45 = 36 € d'économie d'IR l'année 3.

La troisième année, l'individu récupère 36 € au titre de l'impôt, somme qu'il peut réinvestir en travaux.

Et ainsi de suite.

Au total, pour 100 € que je lui prête et 81 € qu'il finance d'une autre façon, ledit individu rend possible la réalisation de 100*1,81*1,81 = 327 € de travaux. Soit quatre fois sa propre mise, ce qui n'est pas rien !

Certes, me dira l'individu, il pourrait être tenu, avant mon décès, de me rembourser la moitié des 100 € prêtés (l'autre moitié étant susceptible de lui revenir au titre de l'héritage, modulo les droits de succession). Et il aurait dû trouver par ailleurs les 81 € nécessaires l'année 1.

En effet. Ceci dit, pour être en droit de procéder à ces déductions, l'individu devrait détenir à tout le moins la nue-propriété des parties du manoir faisant l'objet des travaux considérés. Or celle-ci a un prix. A mon âge (68 ans) et selon les barèmes officiels, ce prix est de 50 % de la valeur du bien libre (dès le 1/1/23, il n'en sera plus, dans le cas d'espèce, que de 40 %).

Quant à la valeur du bien libre, je dispose d'une évaluation argumentée du cabinet LE NAIL à ce sujet, évaluation qui avait permis de répondre utilement au fisc il y a quelques années, lors d'un contrôle dont j'avais fait l'objet. Depuis cette époque, les prix de ce genre de propriétés ont baissé. En outre, à la Chaslerie, l'état actuel du chantier justifierait une dépréciation supplémentaire. Enfin, la conclusion d'un bail emphytéotique en faveur de la S.V.A.A.D.E., telle qu'envisagée pour avoir une chance d'attirer la manne régionale, ne manquerait pas de réduire une nouvelle fois la valeur marchande du bien.

Tout cela pour dire que, vu de ma fenêtre, il faudrait être assez obtus pour ne pas chercher à tirer, d'une manière ou d'une autre, parti de mon raisonnement, quitte à le compléter à la marge.

Je laisse l'individu en question méditer ces considérations. D'autant que j'ai cru comprendre que sa mère aurait accepté, à la demande de l'épouse d'icelui, qu'il repointe le bout de son nez (un nez du genre développé, tradition familiale oblige) dans quelques semaines au manoir favori, en compagnie des petits croutons (détail qui me réjouit tout particulièrement).
Importante réunion ce matin, au manoir favori, avec Eric FAUCONNIER, directeur du "Pays du bocage", syndicat mixte regroupant trois communautés de communes (Putanges-Val d'Orne, Andaines-Passais et Domfront-Tinchebay Interco) et une communauté d'agglo (Flers Agglo). Le "Pays du bocage" agit comme "Pôle d'équilibre territorial et rural" (P.E.T.R.) et intervient notamment dans la préparation et le suivi (dans le cadre de la "clause de revoyure") du "contrat d'aménagement" avec la Région Normandie.

Il s'agissait pour moi de présenter sommairement le manoir, son programme de travaux et ses projets d'animation (dans le cadre de la S.V.A.A.D.E.) et de m'informer sur les aides envisageables du côté de la Région.

Des dossiers précis devront être préparés, pour lesquels les travaux actuels de l'architecte du patrimoine seront des plus utiles.

Accessoirement, j'ai montré les derniers plans reçus de l'architecte et Eric FAUCONNIER a bien voulu se charger de les scanner pour les transformer en "fichiers pdf", ce qui me permettra de ne pas retarder leur transformation en image 3D grâce à Jean THUAUDET que je remercie encore pour son initiative remarquable et ses contributions.

P.S. (à 18 h 30) : Dès ce soir, Eric FAUCONNIER m'a fait parvenir la version "pdf" des plans de l'architecte du patrimoine, reçus sous forme-papier le 5 octobre dernier. J'ai pu transmettre immédiatement ces fichiers à Jean THUAUDET afin de lui permettre de perfectionner encore sa simulation 3-D du manoir favori.