Journal du chantier

Bernard DAVY, très actif maire-adjoint de Domfront-en-Poiraie, est venu hier soir, à mon invitation, discuter des voies et moyens d'obtenir de la région Normandie qu'elle participe au financement des travaux de restauration du manoir favori.

L'idée serait pour commencer que Carole et moi signions au profit de la "S.V.A.A.D.E." un bail emphytéotique du modèle de celui dont avait bénéficié, en 1992, l'association alors dénommée "Les amis du manoir de la Chaslerie" (l'actuelle "A.R.D.A.M.C.").

Cette forme de financement de notre chantier favori m'a été indiquée par un sympathique voisin, rencontré par hasard dernièrement et que je remercie beaucoup du tuyau.
(Début de citation)

De : Pierre-Paul Fourcade
Envoyé : vendredi 25 septembre 2020 08:03
À : (...)architecte@gmail.com
Cc : C.F. ; sarl.boussin.liegeas <sarl.boussin.liegeas@orange.fr>
Objet : Chaslerie - APS

Madame,

Mon épouse, à qui je raconte votre visite de chantier d'avant-hier, me rappelle qu'il ne faut pas oublier, au stade de nos réflexions, l'arrivée des tuyaux divers au 1er étage de la tourelle Sud. Elle a raison.

De mon côté, je me dis qu'on aurait dû demander au bureau d'études "Bee+" de réfléchir au chauffage de la "cave" et de la ferme, sur la base de notre aquathermie. Peut-être n'est-il pas trop tard ? Car je n'exclus pas de rendre habitable la moitié Sud de la ferme, ne serait-ce que pour loger un homme toutes-mains.

Pour la ferme (comme d'ailleurs pour la cave où l'isolation de la couverture serait à ajouter), je dispose d'un ou de deux vieux permis de construire (du temps des GAUTIER, mari puis femme) et il y a eu notamment des réflexions pour redonner à cette dépendance son aspect de longère initial (la surélévation de la partie la plus au Sud étant très moche puisque la ligne de faîtage a alors été conservée), ce qui me semblerait l'idée la plus appropriée.

Bien cordialement,

PPF

(Fin de citation)
Pierre-Paul FOURCADE
rédigé le Vendredi 25 Septembre 2020
Journal du chantier - Architecture-M.O. - Administration - Maçonnerie-carrelage - Charpente-couverture - Ferme et son fournil
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(Début de citation)

De : Pierre-Paul Fourcade
Envoyé : vendredi 25 septembre 2020 15:50
À : sarl.boussin.liegeas <sarl.boussin.liegeas@orange.fr>
Cc : C.F.
Objet : Couverture de la ferme de la Chaslerie,

Franck,

A la suite de votre récente visite à la Chaslerie, je vous prie de trouver ci-joint les plans de la ferme sur la base desquels Lucyna GAUTIER avait obtenu un permis de construire en 2006.

En fait, le projet alors autorisé ne me plait qu'à moitié car je préférerais à la réflexion redonner à la ferme son ancien profil de longère. Or je ne retrouve pas de plans calés sur cette hypothèse de restitution de longère (je croyais en avoir).

Pourriez-vous me transmettre votre devis pour les travaux suivants :
- intervention sur l'arbalétrier cassé (lorsqu'il avait restauré la couverture de ce bâtiment, Roland BOUSSIN n'avait pas vu le défaut) ; cet arbalétrier se trouve au-dessus de la 2ème pièce du rez-de-chaussée en partant du Sud ;
- charpente sur la partie Sud de façon à redonner à la ferme son ancien profil de longère ; par voie de conséquence, les deux fenêtres du 1er étage de cette partie Sud seront transformées en "lucarnes pour passer le foin" (je ne connais pas le terme exact) ;
- couverture de cette partie Sud et de la partie au-dessus de la 2ème pièce en question ; tuiles analogues à celles voisines mais panachage du lot neuf avec le lot utilisé pour recouvrir "la 2ème pièce" ; sous la couverture de la partie Sud et de cette partie au-dessus de la 2ème pièce, isolation thermique performante (cela obligera peut-être à démonter les 2 lucarnes actuelles dont la finition, due à Roland BOUSSIN, ne m'a jamais emballé).

Bien cordialement,

PPF

(Fin de citation)
Lors de nos deux ou trois derniers échanges téléphoniques, et aussi lors de la récente réunion de chantier, l'architecte du patrimoine m'a laissé entendre qu'il faudrait revoir à la hausse l'enveloppe de ses honoraires. Elle qui a un grand sens de l'écoute doit se dire qu'il n'en va pas de même pour moi.

En vérité, je me demande si nous ne serions pas déjà partis dans une phase de tension comme celle qui avait précédé le lâchage en rase campagne d'un de ses prédécesseurs.

Il va donc falloir que je me replonge dans le dossier pour savoir combien d'honoraires j'ai déjà réglés aux uns et aux autres pour obtenir enfin la pose de sept lucarnes. Inutile de dire que ça me casse les pieds. Je devrai aussi vérifier ce que cette architecte du patrimoine a prévu dans ses deux contrats, particulièrement touffus et abscons puisque dictés par son ordre professionnel. En fait, je l'ai laissée y écrire ce qu'elle voulait et il m'a toujours semblé qu'en tout état de cause, les honoraires prévus pour les menuiseries extérieures sont très généreux, surtout s'agissant d'un travail hautement répétitif et déjà sur-documenté.

Si je cherche les autres points qui m'agacent dans cette affaire, je ne peux que relever le fait qu'en dépit de l'urgence invoquée de longue date, une poutre pourrie et des portes H.S. en sont toujours à attendre qu'un architecte du patrimoine (ou assimilé) veuille bien s'occuper enfin de leur restauration. Je suis d'avis qu'il faudra un jour se demander si ces lenteurs ou viscosités maintes fois constatées ne résultent pas directement du mode de rémunération imposé, en pourcentage du coût des travaux.
Francis a abattu aujourd'hui les deux tilleuls morts du bas de l'Avenue :

28 septembre 2020.

28 septembre 2020.

28 septembre 2020.

Mais, que je me sois mal exprimé ou qu'il n'ait pas compris, il a rebouché les deux trous cubiques d'1,5 m de côté que je lui avais demandé de creuser en vue de les remplir de bonne terre, pour favoriser le démarrage des successeurs :

28 septembre 2020.

Il sera donc quitte pour recommencer demain :

28 septembre 2020.

Petit divertissement sans prétention à la mode SketchUp :

Cordialement

N.D.L.R. : Merci beaucoup pour cette sympathique contribution !

Pour le moment, je n'ai pas beaucoup de succès pour me faire transférer par les architectes du patrimoine les fichiers que vous avez souhaités.

On se demande bien pourquoi...
Pierre-Paul FOURCADE
rédigé le Mardi 29 Septembre 2020
Journal du chantier - Architecture-M.O. - Administration - Arboriculture-horticulture - Abords, Avenue, terrasse
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Francis a creusé de nouveau les deux trous à remplir de bonne terre pour les deux nouveaux tilleuls à planter prochainement :

29 septembre 2020.

29 septembre 2020.

29 septembre 2020.

29 septembre 2020.

Sur ces photos, on ne perçoit guère que ces trous sont profonds (un bon 1,50 m). En revanche, on discerne que les deux tilleuls morts n'avaient guère de bonne terre à leur disposition, presque que de la glaise, de surcroît très dure.

Francis a également ressoudé le système d'accrochage de la remorque maintes fois retapée, amortie depuis longtemps mais toujours très utile ici :

29 septembre 2020.

Il se tiendra cette après-midi, à Paris, chez Carole, une importante réunion avec l'architecte du patrimoine au cours de laquelle je serai censé préciser le calendrier du chantier de restauration de la Chaslerie.

La chose est très difficile pour moi, même en faisant abstraction de toutes les contraintes autres que la financière qui m'assaillent en permanence.

Pour s'en tenir à la contrainte financière qui, elle, me paraît commander tout le reste car, contrairement aux autres, elle n'est pas artificielle ni négociable, les choses se présentent de la façon suivante :

1) En vidant mes poches, en continuant à me serrer la ceinture comme j'y suis habitué et en engloutissant dans ce programme le produit de la vente de "Pontorson", je disposerai au maximum de 500 000 € d'apport personnel.

2) Face à cela, je ne sais pas quelle est l'ampleur du programme à financer, même en m'en tenant aux dépenses prioritaires suivantes et aux pratiques antérieures de subvention de la part de l'Etat ou du département :
. les tranches 1 et 2 de restauration des menuiseries extérieures du logis : leur budget total est de 150 000 €, dont peuvent être déduits la moitié de ce montant en subventions ; après ces tranches 1 et 2, il y aura des tranches 3 et 4 d'un montant comparable mais pour lesquelles je ne sais pas si je pourrai obtenir des subventions ;
. la chaufferie centrale : le budget en est de l'ordre de 150 000 € sans qu'il y ait de subvention et tout l'aval est à prévoir, pour lequel je ne dispose d'aucun chiffrage ;
. la moitié Nord du logis, y compris la poutre pourrie, les désordres du conduit de la cheminée du 1er étage, la salle de bains à créer de fond en comble et deux pièces à restaurer profondément : budget encore inconnu ; peu de subventions à attendre ;
. la cage d'escalier du logis : il reste un rogaton de subvention à consommer, que je risque de me faire sucrer, mais il faudra d'abord que les fenêtres et les radiateurs soient en place, détail oublié par un précédent architecte du patrimoine ;
. le colombier, afin d'en rendre habitables au moins deux pièces, sans même évoquer l'escalier à créer ni les salles d'eau, ni le rez-de-chaussée : budget encore inconnu ; pas de subvention à attendre ;
. quelques portes H.S. dont certaines posent des problèmes de sécurité signalés ;
. la cour : budget encore inconnu ; pas de subvention à attendre.

3) Dans mon cas, l'un des leviers essentiels de mon programme de travaux tient à la possibilité de réduire en conséquence le montant de mes impôts, notamment l'impôt sur le revenu.

Or, en l'état de mes comptes, mon "programme de détaxation" est saturé pour un moment. Autrement dit, il n'y a, pour un an ou deux au moins, aucun avantage fiscal pour moi à précipiter le rythme des travaux. Ni même, tant les curseurs sont au taquet (je pense ici aux "déficits fonciers reportables" que je dilapide), à entreprendre de quelconques travaux. De ce point de vue qui est le mien, je n'aurais à faire face qu'aux dépenses que je considère comme incompressibles (celles tenant à l'emploi d'un salarié ou bien celles d'urgence, comme le rétablissement, l'été dernier, de la desserte en eau du manoir).

4) Pour sortir de cette situation de blocage, je ne vois que deux pistes :
- soit obtenir de quelqu'un qui y aurait avantage qu'il porte le programme de travaux ; j'avais imaginé un montage cet été par lequel, pour 100 de mes euros investis, l'individu en question, dont le taux marginal d'imposition est supposé de 45 %, aurait permis de faire face à 100/55 fois plus de dépenses, soit 181 € de travaux (sans même composer les effets résultant du fait que, face aux 81 € de travaux supplémentaires, l'individu en question pourrait se prévaloir, pour la même raison, d'une cascade de retombées positives). Mais le candidat rêvé pour un tel montage a objecté des desiderata absurdes face à ma recommandation ;
- soit obtenir de la Région qu'elle prenne sa part, soit 20 à 30 %, du programme, du moins pour la partie qui remplirait ses critères compliqués (mais compréhensibles, notamment l'interposition d'une association d'intérêt général) ; pour 100 d'apport personnel, on pourrait alors financer au mieux 100/70 fois plus de dépenses, soit 143 € de travaux.

En cumulant les deux effets - rêvons un peu -, pour 100 € d'apport personnel, c'est 1,81*1,43 fois plus de travaux qui seraient financés, soit plus de 250 €. Donc, pour mes 500 000 € d'apport personnel, ce sont 0,5 à 1,3 M€ de travaux qui, toutes choses égales par ailleurs, pourraient être envisagés.

Devant une telle incertitude, que voulez-vous que je réponde à ceux (en fait, celles) qui me demandent de préciser mon calendrier ? Sinon que leur question n'a pas de sens pratique ou que je suis littéralement dans l'impossibilité, en l'état du dossier, d'en dire davantage !

Voilà pourquoi, tout simplement, la priorité pour l'architecte du patrimoine me paraît qu'elle se concentre sur la "purge" des dossiers qui sont supposés en avoir besoin. Le temps des réalisations pourra venir ensuite.
J'ai expliqué hier matin qu'à la condition qu'un individu ayant un taux d'imposition marginal de 45 % sur ses revenus porte le chantier, alors, pour 100 € que je lui prêterais, il pourrait, sans même prendre en compte les subventions imaginables, financer 181 € de travaux. J'ai ajouté que ceci résulte d'un calcul de l'effet direct mais qu'il y aurait lieu de tenir compte également de retombées indirectes éventuelles. Il convient de donner une idée de cet effet de composition. Procédons à ce calcul.

En première approche, les 181 € de travaux coûtent, nets d'IR, 100 € à l'individu en question. Autrement dit, la première année, l'individu en question peut, pour 100 € que je lui prête, envisager raisonnablement d'engager 181 € de travaux.

La deuxième année, l'individu paye 81 € de moins d'IR que ce à quoi il serait tenu sans ces travaux. Il peut réinvestir en travaux ces 81 €. A ce stade, il a donc engagé 181 + 81 = 262 € de travaux pour 100 que je lui ai prêtés et les 81 qu'il a bien voulu mettre au pot. Ces 81 € de travaux de l'année 2 lui procureront 81*0,45 = 36 € d'économie d'IR l'année 3.

La troisième année, l'individu récupère 36 € au titre de l'impôt, somme qu'il peut réinvestir en travaux.

Et ainsi de suite.

Au total, pour 100 € que je lui prête et 81 € qu'il finance d'une autre façon, ledit individu rend possible la réalisation de 100*1,81*1,81 = 327 € de travaux. Soit quatre fois sa propre mise, ce qui n'est pas rien !

Certes, me dira l'individu, il pourrait être tenu, avant mon décès, de me rembourser la moitié des 100 € prêtés (l'autre moitié étant susceptible de lui revenir au titre de l'héritage, modulo les droits de succession). Et il aurait dû trouver par ailleurs les 81 € nécessaires l'année 1.

En effet. Ceci dit, pour être en droit de procéder à ces déductions, l'individu devrait détenir à tout le moins la nue-propriété des parties du manoir faisant l'objet des travaux considérés. Or celle-ci a un prix. A mon âge (68 ans) et selon les barèmes officiels, ce prix est de 50 % de la valeur du bien libre (dès le 1/1/23, il n'en sera plus, dans le cas d'espèce, que de 40 %).

Quant à la valeur du bien libre, je dispose d'une évaluation argumentée du cabinet LE NAIL à ce sujet, évaluation qui avait permis de répondre utilement au fisc il y a quelques années, lors d'un contrôle dont j'avais fait l'objet. Depuis cette époque, les prix de ce genre de propriétés ont baissé. En outre, à la Chaslerie, l'état actuel du chantier justifierait une dépréciation supplémentaire. Enfin, la conclusion d'un bail emphytéotique en faveur de la S.V.A.A.D.E., telle qu'envisagée pour avoir une chance d'attirer la manne régionale, ne manquerait pas de réduire une nouvelle fois la valeur marchande du bien.

Tout cela pour dire que, vu de ma fenêtre, il faudrait être assez obtus pour ne pas chercher à tirer, d'une manière ou d'une autre, parti de mon raisonnement, quitte à le compléter à la marge.
A Pont-Rilly, j'ai écouté les conseils que j'étais venu solliciter du passionnant maître des lieux...

8 octobre 2020.

... et, dans une dépendance (le pavillon symétrique de la chapelle), j'ai photographié cette rampe en chêne qui me paraitrait convenir tout à fait pour notre "escalier-en-facteur-commun" :

8 octobre 2020.

8 octobre 2020.

Hier et aujourd'hui, j'ai encore discuté le bout de gras avec mon vendeur de tomettes anciennes :

8 octobre 2020.

8 octobre 2020.

8 octobre 2020.

8 octobre 2020.

(C'est la même, recto et verso, qui est présentée ci-dessus sous deux angles différents).

Mon interlocuteur continue de rêver en refusant de tenir un juste compte des réalités suivantes :
- l'écroulement des valeurs des antiquités de ce type,
- les aléas de ces objets, tant en termes de surface totale (aucune certitude sur celle qui pourrait être couverte par le lot en cause) que d'usure (quelle est la proportion de celles qui sont trop usées pour être réutilisées ?) ou encore de dimensions individuelles (ces tomettes sont très irrégulières donc nécessiteront, pour leur pose, un carreleur particulièrement soigneux).

Je lui ai dit que je ne serai plus intéressé après le 20 octobre prochain, date à laquelle je pourrais procéder à un autre achat (d'un objet qui n'a rien à voir avec des tomettes mais "such is life"). Lui me demande d'attendre le 10 novembre (facile à retenir pour moi, c'est la date-anniversaire de ma sœur). On verra bien. Je suis toujours disponible quand on me présente des objets intéressants. Mais il ne faut quand même pas trop s'illusionner, je ne suis pas disposé à accepter n'importe quoi à n'importe quelles conditions.

Le fan club a-t-il un avis sur la valeur de telles tomettes vernissées, sachant qu'elles ont une dizaine de centimètres de côté et, selon toute vraisemblance, plus de 250 ans ?

En ces temps de pandémie, serais-je hors-sol de me poser ce type de questions ? Après avoir évoqué ce soir, avec mon cadet, de tout autres sujets, j'en arrive à me le demander.
L'opérateur de "Mouvipress"...

10 octobre 2020.

... se souvenait parfaitement de moi, de l'endroit où j'avais fait presser mes pommes l'an dernier et de leur qualité. Il m'a même fait la remarque que j'avais changé de voiture. Etonnant donc. Il a trouvé que les fruits que je lui ai apportés cette année étaient de bien meilleure qualité (merci à Francis et Gérard, et aussi à mon idée de faire ramasser les pommes juste avant de les presser, sans leur laisser le temps de se gâter sous l'arbre). Et le fait est que pour la même quantité de pommes transportées, soit 500 kg, je me retrouve cette année avec 124 "pouch-up" de 3 litres au lieu de 80 :

10 octobre 2020.

Arrivé au manoir favori, je les ai stockés de la même façon que l'an dernier :

10 octobre 2020.


Voici, pour mémoire, le document remis par mon opérateur favori :

10 octobre 2020.

10 octobre 2020.

Sur un plan général, il paraît pourtant que, cette année, il y a moins de pommes que l'an dernier.
A propos de la "mission n°2" :

(Début de citation)

De : Pierre-Paul Fourcade <penadomf@msn.com>
Envoyé : lundi 12 octobre 2020 08:18
À : (...)architecte@gmail.com>
Objet : RE: Demande signature contrat

Faites des contrats beaucoup moins longs et beaucoup moins compliqués et ça m'encouragera à en prendre connaissance. Ceux de Benoît MAFFRE, par exemple, tenaient en 4 pages. Je pourrais vous retrouver ceux de ses prédécesseurs, qui de mémoire, n'étaient pas plus longs.

Bien cordialement,

PPF

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De : (...)architecte@gmail.com>
Envoyé : lundi 12 octobre 2020 08:00
À : Pierre-Paul Fourcade <penadomf@msn.com>
Objet : Demande signature contrat

Bonjour,

Pour information, j'attend les contrats signés pour transmettre les documents à Bee+.

Merci de me les faire parvenir rapidement,

Bien cordialement,

(...)

(Fin de citation)
Importante réunion ce matin, au manoir favori, avec Eric FAUCONNIER, directeur du "Pays du bocage", syndicat mixte regroupant trois communautés de communes (Putanges-Val d'Orne, Andaines-Passais et Domfront-Tinchebay Interco) et une communauté d'agglo (Flers Agglo). Le "Pays du bocage" agit comme "Pôle d'équilibre territorial et rural" (P.E.T.R.) et intervient notamment dans la préparation et le suivi (dans le cadre de la "clause de revoyure") du "contrat d'aménagement" avec la Région Normandie.

Il s'agissait pour moi de présenter sommairement le manoir, son programme de travaux et ses projets d'animation (dans le cadre de la S.V.A.A.D.E.) et de m'informer sur les aides envisageables du côté de la Région.

Des dossiers précis devront être préparés, pour lesquels les travaux actuels de l'architecte du patrimoine seront des plus utiles.

Accessoirement, j'ai montré les derniers plans reçus de l'architecte et Eric FAUCONNIER a bien voulu se charger de les scanner pour les transformer en "fichiers pdf", ce qui me permettra de ne pas retarder leur transformation en image 3D grâce à Jean THUAUDET que je remercie encore pour son initiative remarquable et ses contributions.

P.S. (à 18 h 30) : Dès ce soir, Eric FAUCONNIER m'a fait parvenir la version "pdf" des plans de l'architecte du patrimoine, reçus sous forme-papier le 5 octobre dernier. J'ai pu transmettre immédiatement ces fichiers à Jean THUAUDET afin de lui permettre de perfectionner encore sa simulation 3-D du manoir favori.