De : Pierre-Paul Fourcade <penadomf@msn.com>
Envoyé : mardi 16 avril 2024 15:38
À : Philippe Durand (FR) <philippe.durand@avocats.pwc.com>
Cc : Xavier MEYER
Objet : RE: Contestation de la taxe d'habitation qui serait mise à ma charge à la Chaslerie
Cher Philippe,
J'ai appelé ce matin le SDIF d'Argentan. Mon interlocuteur, qui m'a paru compétent, souhaitait à l'évidence plus me tirer les vers du nez que fournir les bases d'imposition que je réclamais.
J'ai donc préparé le projet de courriel ci-joint (avec 2 pièces jointes, le croquis des bâtiments...
... ainsi qu'un aperçu du coût du chantier à venir) pour essayer d'inverser le rapport de force.
Qu'en dites-vous ?
Amicalement,
PPF
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De : Pierre-Paul Fourcade <penadomf@msn.com>
Envoyé : mardi 16 avril 2024 09:36
À : Philippe Durand (FR) <philippe.durand@avocats.pwc.com>
Objet : Re: Contestation de la taxe d'habitation qui serait mise à ma charge à la Chaslerie
Grand merci !
Je n'entrevois pas de risque d'effet "porte de saloon", vu que j'ai très fortement réduit l'habitabilité en faisant disparaître les horreurs des prédécesseurs.
Amicalement,
PPF
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From: Philippe Durand (FR) <philippe.durand@avocats.pwc.com>
Sent: Tuesday, April 16, 2024 9:04:13 AM
To: Pierre-Paul Fourcade <penadomf@msn.com>
Subject: RE: Contestation de la taxe d'habitation qui serait mise à ma charge à la Chaslerie
Cher Perre-Paul,
Il y a deux interlocuteurs différents : le SDIF (Argentan) qui est en charge de déterminer la base de la fiscalité locale, autrement dit les valeurs locatives cadastrales (qui sont les mêmes pour la taxe foncière et pour la taxe d'habitation si ce n'est que cette base est diminuée de moitié pour la taxe foncière) et le SIE (Flers) qui applique mais gère aussi les éventuels éléments de personnalisation (c'est à dire plus grand-chose depuis que la TH a été supprimée sur les résidences principales. Autrement dit le cadastre ne s'occupe que de la partie évaluation proprement dite. Il n'est donc pas inutile d'écrire à Flers.
Les évaluations augmentent certes un peu tous les ans mais de manière forfaitaire "pour tenir compte de l'inflation): en réalité, les élus locaux veulent que ce soit le parlement qui assume cette augmentation forfaitaire pour pouvoir dire que si les impôts augmentent, c'est de la faute de l'Etat et pas de la leur, ce qui les dispense de voter, à leur niveau, des hausses de taux trop importantes que leurs électeurs pourraient leur reprocher.
Cela dit, dans votre cas, il serait utile d'avoir de la visibilité sur les éléments d'évaluation que vous évoquez (salles de bain, électricité, chauffage central) , éléments qualitatifs qui se traduisent en coefficients de majoration ou en "équivalents superficiels (ajouts de m2 pour tenir compte d'une salle de bain par exemple). Cela dit, il ne faut pas attendre des merveilles sur ce sujet : par exemple la cave ou la charreterie ne doivent pas représenter grand-chose. A l'opposé, l'évaluation a sans doute été faite à une époque où l'état global du bâtiment (toitures par exemple) était mauvais et il est possible qu'un coefficient de vétusté élevé ait été appliqué. Il faut donc regarder mais en se méfiant du risque "porte de saloon". C'est cependant un travail à faire.
A titre de comparaison, la maison de Sept-Forges, qui est certes en bon état (sans doute meilleur que ce que donnerait une révision de l'évaluation foncière) a une base d'imposition de 8902 € (en 2023). Pour la Chaslerie, si je fais le total des deux avis reçus par la SVAADE, j'arrive à une base de7969 €, donc un peu moins. C'est à cette valeur qu'e sont appliqués les taux d'imposition (environ 24,4% pour Domfront et l'intercommunalité).
Donc à voir mais avec précaution. Vous pouvez contacter le SDIF. Ils demandent simplement la preuve que l'on est bien propriétaire du bien pour communiquer les informations sur les bases de calcul.
Amicalement
Philippe Durand
Associé
Avocat, Barreau des Hauts-de-Seine
PwC Société d’Avocats
Crystal Park – 61, rue de Villiers – 92208 Neuilly-sur-Seine Cedex – France
+33 (0) 6 32 64 92 69
philippe.durand@avocats.pwc.com
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De : Pierre-Paul Fourcade <penadomf@msn.com>
Envoyé : mardi 16 avril 2024 01:26
À : arnaudpaquin architecte <arnaudpaquin.architecte@gmail.com>
Cc : Xavier MEYER
Objet : RE: Contestation de la taxe d'habitation qui serait mise à ma charge à la Chaslerie
Pour info.
Bien cordialement,
PPF
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De : Pierre-Paul Fourcade <penadomf@msn.com>
Envoyé : mardi 16 avril 2024 01:25
À : Philippe Durand (FR) <philippe.durand@avocats.pwc.com>
Objet : RE: Contestation de la taxe d'habitation qui serait mise à ma charge à la Chaslerie
Cher Philippe,
Si je comprends bien :
- c'est au SDIF d'Argentan que je dois m'adresser, et non à l'inspectrice des finances publiques basée à Flers et qui m'a écrit le 28 février dernier ; je pense néanmoins utile d'informer celle-ci de ma demande ;
- vous évoquez "les bases d'évaluation des biens pour les taxes foncières" et non les bases pour la taxe d'habitation. Je ne connais rien à ces questions mais souhaiterais que vous confirmiez ma lecture.
Mon idée est, dans un premier temps, d'obtenir ces bases d'imposition du SDIF d'Argentan. Quand ils me répondront, je vous les soumettrai.
Il est probable que ces bases datent des années 1950 à 1970, époque où les propriétaires (père puis fils) avaient rendu habitable le logis, une grande partie de l'aile Ouest, ainsi que l'aile Nord. Il y avait alors là des systèmes de chauffage et des salles d'eau qui ont disparu depuis plus de vingt ans du fait de mes travaux (consistant d'abord à faire disparaître toutes les horreurs des prédécesseurs, ciment, ouvertures idiotes, etc). Ce sont mes travaux qui ont fait disparaître la quasi-totalité des zones d'habitabilité de la 2ème moitié du XXè siècle.
Sur le fond, nous sommes en passe de disposer bientôt (d'ici juin, je l'espère) de l'"étude de diagnostic d'ensemble" de M. PAQUIN, architecte du patrimoine. Celle-ci serait un document officiel qui, bien que non rédigé dans une perspective fiscale, témoigne surabondamment, me semble-t-il, du fait que seuls 65 m2 environ de la Chaslerie sont effectivement habitables et habités par moi.
Du côté de la ferme, le bâtiment principal est soit en chantier lourd, soit très partiellement affecté à un usage agricole. Le fournil de la ferme est utilisé exclusivement par "La SVAADE" pour héberger les artistes le temps des concerts.
Il en va de même pour le fournil du manoir.
La chapelle est montrée lors des visites organisées par "La SVAADE" et sert à son concert annuel de musique religieuse. Il n'y a pas d'autre usage, notamment de jouissance quelconque de ma part.
La cave, dont je détiens l'usufruit, est en chantier lourd, totalement inhabitable depuis deux bons siècles...
La charretterie abrite des véhicules comme tracteurs et minipelle ainsi que du matériel de chantier (poutres, solives). Elle a vocation à abriter la chaufferie centrale mais on en est loin hélas. Elle peut abriter les véhicules des visiteurs. C'est un bâtiment de statut agricole.
Le rez-de-chaussée du logis sert exclusivement lors des spectacles de "La SVAADE". Une moitié de ce niveau n'est pas alimentée par l'électricité. Le tout est susceptible d'être monopolisé par le chantier (dès que la Région voudra bien accorder la subvention demandée...). L'étage du logis est parfaitement inhabitable.
L'aile Ouest est à l'état de chantier lourd sauf la pièce de l'étage de la tour Louis XIII qui sera néanmoins rendue inutilisable pendant le chantier.
Dans l'aile Nord, les pièces de l'étage sont en soupente avec une faible surface de la loi Carrez. Au rez-de-chaussée, le cabinet de toilettes et la cuisine sont en chantier (on campe dans la cuisine mais le jour où la DRAC lèvera son veto sur la cour, tout devra y être en chantier lourd).
Certes le bail me laisse la jouissance des bâtiments mais, hors de ma "bulle" de 65 m2, c'est pour me permettre d'assurer mon rôle de maître d'ouvrage du chantier. Ceci devrait pouvoir être confirmé par Xavier, le rôle de "La SVAADE" comme "maître d'ouvrage délégué" étant seulement potentiel à ce jour, ne serait-ce que parce qu'elle ne dispose pas du début du financement nécessaire.
Amicalement,
PPF
(Fin de citation)